Gdzie zamieszkać w Krakowie? Co wpływa na atrakcyjność danej inwestycji? Jakich mieszkań szukają sami kupujący? Czy nadal warto inwestować w stolicy Małopolski? Co wpływa na wzrost cen mieszkań w Krakowie? Z jakimi wyzwaniami mierzą się deweloperzy. To tylko część z pytań, na które odpowiadają eksperci krakowskiego rynku nieruchomości.
Gdzie zamieszkać w Krakowie? Które dzielnice cieszą się największą popularnością wśród nabywców mieszkań? Jakie lokalizacje zyskają na znaczeniu i dlaczego?
Krzysztof Tętnowski, prezes zarządu Tętnowski Development, inwestor osiedla Nowa Drożdżownia
Jednym z podstawowych kryteriów wyboru nieruchomości poza ceną jest jej położenie. Krakowski rynek mieszkaniowy z racji tego, że charakteryzuje się rozproszeniem, pozwala nabyć wymarzone lokum, uwzględniając przy tym lokalizacyjne preferencje samych kupujących. Niezmienną popularnością cieszą się nieruchomości zarówno w centrum miasta, jak i w dzielnicach przylegających bezpośrednio do niego. Prym wiodą Grzegórzki, gdzie średnia cena za mkw. jest niewiele niższa niż na Starym Mieście i wynosi ok. 20 tys. zł. Kupujący doceniają też modne i dynamicznie rozwijające się Zabłocie, oferujący liczne tereny rekreacyjne Zwierzyniec, czy cieszącą się niesłabnącym zainteresowaniem studentów Krowodrzę.
Warto zwrócić również uwagę na południową część miasta, a dokładnie Bieżanów, który jest jedną z najszybciej rozwijających się dzielnic w stolicy Małopolski. W ciągu ostatnich lat powstało tu wiele nowych inwestycji, a modernizowane są te już funkcjonujące. W porównaniu ze średnią ceną za nowe mieszkanie w Krakowie, gdzie mkw. kosztuje ok. 17 tys. zł, ceny w Bieżanowie są zdecydowanie bardziej przystępne – ok. 13 tys. zł za mkw. Kolejną przewagą jest bliskość obwodnicy oraz bardzo dobrze rozwinięta komunikacja miejska. Mieszkańcy mogą korzystać zarówno z pętli autobusowej, jak i tramwajowej, a także stacji kolejowych – Kraków Bieżanów, Drożdżownia czy Prokocim. To bardzo istotne z punktu widzenia szybkiego i wygodnego poruszania się po mieście, dojazdu do sąsiednich miejscowości, czy na lotnisko. Poza tym Bieżanów to osiedle pod wieloma względami samowystarczalne, wpisujące się w tzw. koncepcję miast 15-minutowych, gdzie wszystkie podstawowe potrzeby znajdują się “pod ręką”. Na terenie dzielnicy działają liczne sklepy, restauracje, punkty usługowe, ośrodki kultury czy nowoczesne szkoły i kluby sportowe. Dodatkowo bardzo dobrze rozwinięta jest infrastruktura zdrowotna. Znajduje się tu m.in. największy w Polsce Szpital Uniwersytecki w Krakowie. Wiele rodzin decyduje się na zamieszkanie w tej części miasta również ze względu na bliskość terenów zielonych i rekreacyjnych. Popularnym miejscem dla osób aktywnie spędzających czas jest Park Aleksandry czy Park Lilli Wenedy.
Niezależnie od “popularności” danej dzielnicy wybór lokalizacji powinien być poprzedzony wnikliwą weryfikacją własnych potrzeb i oczekiwań oraz finansowych możliwości. Pod uwagę należy wziąć nie tylko obecny styl życia, ale również perspektywę najbliższych kilku lat. Pamiętajmy również, że dzielnice, które w tym momencie wydają się mniej atrakcyjne, za jakiś czas mogą zyskać na znaczeniu, a mieszkania w tych okolicach staną się dobrą lokatą kapitału.
Jakich mieszkań szukają krakowscy nabywcy? Co wpływa na atrakcyjność danej inwestycji? Jakie metraże cieszą się w Krakowie największym zainteresowaniem?
Rafał Meus, Manager sprzedaży, Factoria Młyn
Nie można wprost wskazać, który czynnik zakupowy jest najważniejszy dla nabywców, ponieważ często są oni gotowi na kompromisy. Jedni mogą zrezygnować z balkonu czy tarasu na rzecz mieszkania w zabytkowej kamienicy w centrum. Inni z kolei, dla wygody samego mieszkania, większego ogródka oraz korzystniejszej ceny, są skłonni na ustępstwa dotyczące lokalizacji. Preferencje klientów zależą od ich sytuacji finansowej, etapu życia, wykonywanego zawodu oraz osobistych przekonań. Choć powszechnie mówi się, że w nieruchomościach najważniejsza jest lokalizacja, coraz więcej nabywców odchodzi od tego stereotypu i w dobie pracy zdalnej weryfikuje swoje oczekiwania.
Obserwujemy zmiany w trendach, które wpływają na atrakcyjność inwestycji deweloperskich. W erze „betonozy” i „patodeweloperki” klienci coraz częściej poszukują dużych terenów zielonych, ekologicznych rozwiązań, zrównoważonego budownictwa oraz interesującego zagospodarowania przestrzeni wspólnych.
Wśród krakowskich nabywców wciąż dominuje wybór małych mieszkań dwupokojowych. Popyt na takie nieruchomości jest zdecydowanie największy, jednak zauważamy również rosnące zainteresowanie większymi metrażami, powyżej 100 mkw. Deweloperzy zazwyczaj nie oferują wielu mieszkań tej wielkości, jednak liczba osób poszukujących lokali o powierzchni domu, wciąż rośnie. Nasze społeczeństwo staje się coraz zamożniejsze, co sprawia, że klienci częściej decydują się na większe lokale bądź zakup dwóch lub trzech mieszkań, które można połączyć w jeden przestronny apartament.
W naszej inwestycji zdecydowaną większość nabywców stanowią klienci indywidualni, którzy kupują nieruchomości na własne potrzeby. Dla nich jest to także forma zabezpieczenia na przyszłość, co można postrzegać jako rodzaj inwestycji. W związku z obecnym spowolnieniem cen, liczba zakupów czysto spekulacyjnych znacznie spadła, gdyż niepewność sytuacji rynkowej zwiększyła ryzyko takich działań. Mimo to, na rynku krakowskim wciąż obecni są inwestorzy, którzy nabywają mieszkania z myślą o późniejszym wynajmie, choć trzeba przyznać, że przy aktualnym wzroście cen rentowność takich inwestycji zmalała.
Czy nadal warto inwestować w nieruchomości w stolicy Małopolski? Co decyduje o potencjale krakowskiego rynku? Kto kupuje tutaj mieszkania?
Grzegorz Woźniak, prezes spółki Q3D Locum
Kraków to zaraz obok stolicy, największy rynek mieszkaniowy w Polsce, a inwestowanie w tym mieście uważam za jedną z najlepszych, a także najbezpieczniejszych lokat kapitału. Na potencjał Krakowa składa się wiele czynników. Swoje siedziby mają tu międzynarodowe korporacje, zatrudniające wybitnych specjalistów. Kraków to także silny ośrodek akademicki i naukowy, gdzie po wykształcenie przyjeżdżają nie tylko polscy, ale również zagraniczni studenci. Historyczne i kulturowe dziedzictwo tego miasta oraz doskonale rozwinięta infrastruktura transportowa – bliskość portu lotniczego, autostrady A4 oraz nowoczesna sieć połączeń kolejowych, przyciągają zaś turystów z całego świata. Miejsce to docenia również środowisko biznesowe, co odzwierciedla liczba zakładanych start-upów i realizowanych projektów z branży finansowej i high-tech. Zwróćmy uwagę, że Kraków jest także jednym z niewielu miast w Polsce, które może pochwalić się rosnącą populacją – ok. 2 tys. nowych mieszkańców osiedla się w nim rokrocznie. Wszystko to sprawia, że stolica Małopolski to jedna z najbardziej atrakcyjnych propozycji dla inwestorów.
Rynek krakowskich nieruchomości jest stabilny, a ceny mieszkań od lat idą sukcesywnie w górę. W samym ubiegłym roku wzrosły prawie o 30 proc. Powodem takiej sytuacji jest ograniczona podaż inwestycji deweloperskich, co może być związane z deficytem gruntów, zwłaszcza tych zlokalizowanych w atrakcyjnych częściach Krakowa oraz wysokim kosztem ich zakupu. Kolejną kwestią są trudności w uzyskiwaniu pozwoleń na budowę, a także rosnące koszty pracy czy wyższe ceny materiałów budowlanych. Poza tym popyt na krakowskie mieszkania cały czas utrzymuje się na wysokim poziomie, generowany jest zarówno przez osoby kupujące lokale na potrzeby własne, jak i w celach inwestycyjnych.
Wśród osób traktujących zakup nieruchomości jako inwestycję, znajdują się inwestorzy indywidualni, którzy kupują lokale za gotówkę, osoby zainteresowane najmem długo i krótkoterminowym, a także flipperzy, szukający zysku na mieszkaniach przeznaczonych do remontu. Na rynku tym nie brakuje też obcokrajowców. Kraków to zaraz po Warszawie, najchętniej wybierane przez nich miasto. W ubiegłym roku cudzoziemcy kupili w stolicy Małopolski ponad 1,6 tys. mieszkań. Największy udział w rynku mieli obywatele Ukrainy, następnie Białorusini i Niemcy. Krakowskie nieruchomości przyciągają również inwestorów instytucjonalnych, którzy poszukują mieszkań w nowoczesnych inwestycjach, zlokalizowanych w atrakcyjnych częściach miasta. Wybierane przez nich mieszkania to przeważnie lokale dwupokojowe, idealne jako produkt przeznaczony na wynajem dla młodszego pokolenia, w tym głównie studentów.
Dynamiczny popyt, stabilność i bezpieczeństwo krakowskiego rynku oraz szeroki wachlarz możliwości inwestycyjnych, sprawiają, że stolica Małopolski jest atrakcyjną opcją dla różnych grup inwestorów. Mogą oni dywersyfikować swój portfel inwestycyjny, dostosowując go do indywidualnych potrzeb i preferencji. Pamiętajmy jednak o tym, że każdą decyzję inwestycyjną należy poprzedzić wnikliwą analizą rynku, oszacowaniem rentowności oraz uwzględnieniem potencjalnych ryzyk związanych z zakupem nieruchomości.
Co wpływa na wzrost cen mieszkań w Krakowie? W której dzielnicy za mieszkanie zapłacimy najwięcej, a w której najmniej? Czy w najbliższym czasie możemy spodziewać się wyhamowania cen, a może czekają nas wzrosty?
Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Kraków w tym roku zaskakuje na plus. Trzeci kwartał przyniesie prawdopodobnie duży wzrost podaży nowych mieszkań, a to właśnie od tego zależy w znacznym stopniu średnia cena metra kwadratowego. W ubiegłym roku stolica Małopolski zasłynęła z rekordowych podwyżek. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że średnia poszybowała w górę aż o 23%. Nie oznacza to, że o tyle deweloperzy podnieśli ceny mieszkań. Po prostu oferta dramatycznie się skurczyła, bo program „Bezpieczny Kredyt 2%” uruchomił skumulowaną przez kilkanaście miesięcy eksplozję popytu w sytuacji dołka podażowego. Z oferty znikały najtańsze mieszkania, więc te, które w niej pozostały, windowały średnią cenę metra kwadratowego.
W tym roku sytuacja jest diametralnie inna. Oferta wróciła już do poziomu z początku ubiegłego roku, co wyhamowało, ale jeszcze nie zatrzymało wzrostu średniej ceny metra kwadratowego. W ciągu ośmiu miesięcy poszła ona w górę o 5%, choć w lipcu po raz pierwszy po 2,5 roku odnotowaliśmy 1% spadek średniej. Czy jest szansa na jej stabilizację? To będzie zależało od tego, czy deweloperzy uwierzą, że warto budować stosunkowo tanie mieszkania dla klientów kredytowych. Faktem jest, że w ciągu ośmiu miesięcy największy wzrost liczby nowych mieszkań odnotowaliśmy w dzielnicy Czyżyny (z 35 do blisko 1,8 tys. lokali!), gdzie ich średnia cena w przeliczeniu na metr kwadratowy (14,5 tys. zł) jest znacznie niższa od średniej w całym Krakowie (16,4 tys. zł). Wyraźnie wzrosła też oferta w innej „taniej” dzielnicy Krakowa – Bieżanowie Prokocimiu (13,2 tys. zł/mkw.). Najdroższą dzielnicą pozostaje Zwierzyniec (20,1 tys. zł/mkw.). Ponad 19 tys. zł za metr zapłacą kupujący nowe mieszkania w dzielnicach Grzegórzki, Stare Miasto, Krowodrza i Prądnik Czerwony. W tej ostatniej oferta znacznie się skurczyła, a ponieważ zostały w niej najdroższe mieszkania, to ich średnia cena za mkw. wzrosła o 11%. Natomiast jeśli ktoś szuka „taniego” mieszkania, powinien zacząć od przejrzenia oferty deweloperów we wspomnianych już dzielnicach Czyżyny i Bieżanów Prokocim. Najtaniej jest w Nowej Hucie i Wzgórzach Krzesławickich, ale tam wybór jest niewielki.
Jak Kraków wypada na tle Warszawy? Czy w najbliższych latach może dojść do cenowego zrównania się tych dwóch ośrodków miejskich? Jakie są perspektywy rozwoju krakowskiego rynku nieruchomości?
Artur Osak, Head of PR & Communications, Grupa Morizon-Gratka Sp. z o.o.
Na krakowskim rynku mieszkaniowym ceny ofertowe w ostatnich kwartałach pozostają na dość stabilnym poziomie. Według aktualnych danych pochodzących z serwisu Gratka.pl, sprzedający nieruchomości na rynku wtórnym oczekiwali we wrześniu br. średnio blisko 16 100 zł za mkw. mieszkania. To ponad 100 zł mniej (ok. 0,73 proc.) niż w poprzednim miesiącu. Był to jednocześnie kolejny z rzędu miesiąc z nieznacznym obniżeniem cen ofertowych w ujęciu do poprzedzającego miesiąca. Wcześniej notowaliśmy na przemian lekkie wzrosty i spadki średnich wartości cen mieszkań.
W relacji do Warszawy w Krakowie cały czas jest trochę taniej. Warszawa pozostaje najdroższym rynkiem mieszkaniowym w kraju, ale różnica cen względem Krakowa powoli się zmniejsza. Z naszych analiz wynika, że we wrześniu br. w stolicy naszego kraju średnia cena ofertowa wystawionych na sprzedaż lokali na rynku wtórnym sięgała 17 700 zł, czyli była o około 1 600 zł wyższa niż w stolicy województwa małopolskiego. Przed rokiem różnica wynosiła ponad 2 100 zł, a więc dystans dość mocno się skurczył. Do ewentualnego zrównania cen w tych dwóch aglomeracjach jest jednak wciąż bardzo długa droga.
Jak wygląda krakowski rynek nieruchomości premium? Gdzie powstają takie inwestycje i czym się wyróżniają? Kim są nabywcy takich mieszkań i jakich udogodnień oczekują?
Kinga Proćko, specjalista ds. sprzedaży mieszkań i marketingu w firmie Gama-M
W Krakowie podobnie jak w Warszawie, nieruchomości premium cieszą się dużym zainteresowaniem wśród inwestorów i osób zamożnych, co znacząco wpływa na stabilność cenową oraz atrakcyjność inwestycyjną tego sektora. W ciągu kilku ostatnich lat rynek krakowskich nieruchomości znacząco powiększył się pod względem liczby nowych inwestycji premium. Obecnie w stolicy Małopolski ok. 10% wszystkich dostępnych na rynku ofert, dotyczy tego właśnie segmentu. Obserwujemy, że z każdym rokiem oczekiwania najbardziej wymagającej grupy klientów rosną. Szukają oni mieszkań nie tylko wyróżniających się najwyższym standardem, ale też takich, które przyciągają nieszablonowo zaprojektowanymi przestrzeniami o wysokich walorach estetycznych. Często takie miejsca łączą w sobie elementy historyczne czy zabytkowe, jakich w Krakowie nie brakuje.
Jednym z kluczowych czynników świadczących o przynależności do sektora premium, jest niewątpliwie lokalizacja takiej inwestycji. Bliskość terenów zielonych i rekreacyjnych, obiektów kultury czy centrów biznesowych zdecydowanie podnosi wartość nieruchomości. Zbliżeniem do ideału jest miejsce, które gwarantuje szybki dostęp do wszystkich tych udogodnień. Do krakowskich dzielnic spełniających to wymaganie, należą m.in. Podgórze, Czyżyny czy Bronowice, gdzie powstaje aktualnie jedna z takich inwestycji – Tertio Zapolskiej.
Kolejnym aspektem, na który zwracają uwagę kupujący nieruchomości premium, jest sama inwestycja i to, co oferuje swoim nabywcom. Wysoka jakość wykończenia, użycie ekskluzywnych materiałów oraz dbałość o detal są na tym rynku standardem. Co więcej, inwestycja w tym segmencie musi zapewniać poczucie bezpieczeństwa i prywatności. W tym celu stosuje się takie rozwiązania jak całodobowy monitoring budynku wraz z dodatkową ochroną, rolety antywłamaniowe w mieszkaniach na parterze oraz prywatne garaże. Nieruchomości premium to również szereg licznych udogodnień takich jak baseny, spa, siłownie, system smart home, klimatyzacja czy usługi concierge oraz starannie zaprojektowana zieleń, sprzyjająca odpoczynkowi i regeneracji.
Nabywcami takich inwestycji są przede wszystkim osoby lub podmioty, dysponujące znacznymi środkami finansowymi i poszukujące atrakcyjnych możliwości lokowania kapitału w aktywa o wysokiej wartości. Zazwyczaj posiadają już doświadczenie w tego typu transakcjach. Mieszkaniami w tym segmencie interesują się również cudzoziemcy, którzy często obierają sobie za cel lokale w topowych dzielnicach z ciekawą architekturą. Nabywają je nie tylko jako miejsca do zamieszkania, ale również pod kątem inwestycyjnym. Pamiętajmy, że nieruchomości premium w Krakowie, w porównaniu do Londynu czy Madrytu, cały czas są stosunkowo „tanie”.
W ostatnich latach obserwujemy w Krakowie rosnące zainteresowanie nowoczesnymi apartamentami z wysokim standardem wykończenia, a także projektami architektonicznymi łączącymi nowoczesność z elementami tradycyjnymi. Klienci coraz bardziej skłonni są do zakupu nieruchomości w wyższych cenach w zamian za udogodnienia oraz komfort, jaki daje inwestycja premium. Segment ten ma potencjał wzrostu zwłaszcza w kontekście dużego zainteresowania Krakowem jako centrum kulturalnym i biznesowym.
Kto wynajmuje mieszkania w Krakowie? Czy PRS może stać się alternatywą dla tradycyjnej formy najmu? Jakie są perspektywy jego rozwoju w najbliższych latach?
Radosław Politowski, Regional Sales Manager LifeSpot
Krakowski rynek nieruchomości jest jednym z najprężniej rozwijających się rynków w Polsce. Warto zwrócić uwagę, że wzorem naszych zachodnich sąsiadów coraz więcej osób zamiast kupować mieszkanie, decyduje się na jego wynajem. W Polsce sytuacja ta wynika przede wszystkim z ograniczonej podaży lokali na rynku, wysokich cen nieruchomości oraz trudności w uzyskaniu kredytu hipotecznego. Co więcej, cały czas mamy do czynienia z deficytem mieszkań, zwłaszcza w największych aglomeracjach. W samej stolicy Małopolski brakuje ok. 70 tys. lokali. Jednak to nie jedyne powody, dla których krakowscy najemcy nie kupują nieruchomości. Na naszych oczach dokonuje się bowiem zmiana pokoleniowa. Młodsze osoby niechętnie decydują się na długoterminowe zobowiązania finansowe, cenią mobilność i mniej niż poprzednie pokolenia odczuwają potrzebę posiadania mieszkania na własność. Mają też większe wymagania względem wynajmowanych lokali, nie chcą mieszkać w starym budownictwie, w nieprzystających do dzisiejszych standardów wnętrzach, na obrzeżach miast, a takie oferty przeważają na rynku najmu.
Alternatywą dla nich mogą być mieszkania w sektorze PRS, który oferuje funkcjonalne lokale, w wysokim standardzie, położone w atrakcyjnych lokalizacjach. Warto jednak zwrócić uwagę na to, że w Krakowie najem instytucjonalny znajduje się wciąż w początkowej, lecz dynamicznej fazie rozwoju. Jego udział w rynku stanowi ponad 24% całkowitych zasobów PRS zlokalizowanych w największych miastach Polski, co odpowiada ponad 2300 lokalom mieszkalnym. Dodatkowo stolica Małopolski zajmuje drugie miejsce, zaraz po Warszawie, pod względem ilości budowanych inwestycji, co odzwierciedla duże zainteresowanie inwestorów tym obszarem. Główną grupę najemców z sektora PRS stanowią studenci zarówno krajowi, jak i zagraniczni, a także pracownicy korporacyjni. Doceniają oni zwłaszcza elastyczność, jaką oferuje ta forma najmu, a mianowicie możliwość zawierania umów na różne okresy, często bez długoterminowych zobowiązań. Co więcej, takie mieszkania są całkowicie umeblowane, wyposażone w najnowsze technologie i udogodnienia, w tym szybki Internet. Dodatkowo w ramach umowy najemcy otrzymują możliwość wykonywania napraw i konserwacji, co znaczenie ułatwia codzienne funkcjonowanie.
Za rosnące znaczenie PRS na rynku krakowskim odpowiada też lokalizacja takich mieszkań. Większość inwestycji znajduje się w centralnych i dobrze skomunikowanych częściach miasta. Bliskość uczelni, miejsc pracy, rozrywki czy ośrodków medycznych przyciąga nie tylko młode osoby, ale też rodziny z dziećmi czy seniorów. Szacuje się, że w najbliższych latach liczba tego typu inwestycji będzie sukcesywnie rosła, a Kraków stanie się znaczącym graczem na rynku PRS. Operatorzy poza udogodnieniami, będą kłaść większy nacisk na budowanie społeczności najemców poprzez organizowanie różnego typu aktywności. Aspektem, który będzie zyskiwał na znaczeniu, jest koncentracja na konkretnych grupach klientów np. seniorach, rodzinach z dziećmi lub społecznościach eco-friendly.
Jak wygląda najem krótkoterminowy w Krakowie? Kto wynajmuje tutaj mieszkania i czego oczekuje? Jakie są koszty utrzymania takiej nieruchomości? Na jaki zwrot z inwestycji można liczyć?
Agnieszka Mikos, ekspertka ds. nieruchomości zagranicznych Polkainwestuje.pl
Zakup mieszkania z myślą o najmie krótkoterminowym to obecnie jedna z najbardziej atrakcyjnych form inwestowania w nieruchomości, zwłaszcza w takim mieście jak Kraków, które cechuje się silnie rozwiniętym sektorem turystycznym. Warto wspomnieć, że w samym 2023 roku stolicę Małopolski odwiedziło ponad 9 mln turystów z całego świata. Głównie to obywatele Wielkiej Brytanii, Niemiec, Włoch, Francji i USA. W ostatnim czasie na ulicach Krakowa można zauważyć również sporą liczbę turystów z krajów arabskich. Przyjezdni doceniają to miasto nie tylko za bogatą ofertę kulturalno-rekreacyjną, piękną architekturę i lokalną kuchnię. Duże znaczenie ma dla nich również dogodne położenie Krakowa, dobrze rozwinięta infrastruktura komunikacyjna oraz bliskość nowoczesnego portu lotniczego Kraków-Balice. Nie bez powodu więc miasto to jest jednym z najczęstszych kierunków, o którym myślą inwestorzy działający na rynku najmu krótkoterminowego.
Jeśli chodzi o samą stopę zwrotu z takiej inwestycji, możemy w tym momencie liczyć na zwrot rzędu 7-8 proc. w skali roku. Pamiętajmy jednak o tym, że na rentowność wpływa wiele czynników. Przede wszystkim jest to lokalizacja samego mieszkania. Odwiedzający Kraków z reguły wybierają ścisłe centrum bądź dzielnice je otaczające, tak, aby do minimum ograniczyć poruszanie się środkami transportu. Priorytetem jest w tym przypadku nie tylko bliskość restauracji i kawiarni serwujących śniadania, ale też najważniejszych zabytków i atrakcji turystycznych. Kolejna kwestia to standard wykończenia danej nieruchomości i jej wyposażenie. Nowoczesne obiekty z dodatkowymi udogodnieniami z reguły pozwalają osiągnąć wyższy zwrot z inwestycji. Wiele zależy też od tego, czy decydujemy się na skorzystanie z usług firmy zarządzającej wynajmem krótkoterminowym, czy sami będziemy zarządzać naszą nieruchomością. Jeśli zdecydujemy się na samodzielny wynajem, należy liczyć się z takimi wydatkami jak koszty sprzątania, ewentualnych napraw czy opłat dla serwisów typu Booking i Airbnb. Do tego doliczyć należy również standardowe koszty eksploatacyjne, podatki, czynsz, ubezpieczenie oraz artykuły codziennego użytku. Przykładowo całkowity koszt utrzymania 2-pokojowego mieszkania w centrum Krakowa (czynsz, media, sprzątanie) to wydatek ok. 1900 zł miesięcznie.
Pamiętajmy też o tym, że samo posiadanie w Krakowie apartamentu przeznaczonego na najem krótkoterminowy nie wystarczy, aby czerpać z niego stały i satysfakcjonujący dochód. Z każdym rokiem liczba tego typu obiektów rośnie, tym samym zwiększa się konkurencja. Dlatego tak istotne jest, aby jako właściciel zadbać o atrakcyjność swojej oferty. Funkcjonalne meble, miejsca do przechowywania, wygodne łóżka czy szybki internet to na rynku najmu krótkoterminowego podstawa. Klienci doceniają również możliwość zameldowania się w dowolnych godzinach, a także hotelowe udogodnienia typu siłownia, miejsce garażowe, pralnia czy basen. Ustalając cenę najmu, należy wziąć również pod uwagę kalendarz organizowanych w mieście wydarzeń, w trakcie których obłożenie obiektów jest bardzo wysokie. Pamiętajmy, że to idealna okazja na wyższy zarobek.
Jak zmiana władz w Krakowie wpłynęła na procedury administracyjne dotyczące inwestycji deweloperskich? Jakie wyzwania czekają krakowski rynek nieruchomości? Na jakie przeszkody natrafiają budujący mieszkania?
Piotr Legerski, prezes Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań
Jesteśmy 5 miesięcy po zmianie władz Krakowa. Po raz pierwszy od wielu lat Prezydent Miasta Krakowa jest z tej samej partii, co większość Radnych. To bardzo komfortowa sytuacja, ale też duże wyzwanie. Nie można zasłaniać się już stwierdzeniem, że Prezydent chce dobrze, ale niestety Radni są przeciw.
Jeśli chodzi o procedury, to jesteśmy w okresie oczekiwania na zmiany na stanowiskach Dyrektorów Wydziałów UMK najważniejszych dla procesu przygotowania inwestycji. Mam na myśli Wydział Architektury i Urbanistyki oraz Wydział Planowania Przestrzennego. Dopiero po tych zmianach będzie można odczuć, czy zmieniło się nastawienie Miasta do Inwestorów, czy procedury są upraszczane i interpretowane inaczej, czy wreszcie Kraków przestanie być uważany za najgorsze miasto do inwestowania w budownictwo mieszkaniowe ze wszystkich dużych miast Polski. Warto podkreślić, że zmiany są osiągalne i już postępują. Weźmy chociażby pod uwagę to, co stało się w Urzędzie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, gdzie po zmianie Dyrektora w osiem miesięcy zlikwidowano zatory spraw oczekujących na rozpatrzenie rok i dłużej. To pokazuje, że możliwy jest dialog i przedstawienie swoich racji.
Duże nadzieje wiążemy też ze zmianą na stanowisku Głównego Architekta Miasta Krakowa. Oczekujemy prowadzenia bardziej aktywnej polityki przestrzennej przez Pana Janusza Sepioła.
Największe wyzwanie, przed którym stoją dzisiaj krakowscy deweloperzy, to przede wszystkim spadek sprzedaży nowych mieszkań powodowany m.in. wysoką inflacją oraz brakiem podaży gruntów przeznaczonych pod inwestycje. To ostatnie przekłada się na zwiększone koszty budowy i finalną cenę nieruchomości. W Krakowie średnia cena 1 mkw. powierzchni użytkowej lokalu wynosi już 17 tys. zł. W efekcie sprzedaż mieszkań spadła o ok. 40%. To i tak najmniejszy spadek spośród sześciu największych miast w Polsce. Znacząco zmniejszyła się też ilość lokali nabywanych z przeznaczeniem na wynajem, gdyż wobec stagnacji wysokości czynszów najem przestał się opłacać.
Bez zapowiadanego rządowego programu wsparcia zakupu mieszkania oraz do czasu spadku stóp procentowych NBP sytuacja na rynku nieruchomości raczej się nie poprawi. Ostatnie zapowiedzi strony rządowej mówią o wprowadzeniu programu od 1 stycznia 2025 r. Na co liczymy.
Warto również wspomnieć o nowej ustawie o planowaniu przestrzennym, która może pomóc w rozwiązaniu problemu braku gruntów w Krakowie. Daje ona możliwość rewizji istniejących planów miejscowych, zarezerwowania nowych terenów pod inwestycję oraz skrócenia niektórych procedur przy uzyskiwaniu decyzji Pozwolenia na Budowę. W ramach Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych ustawa wprowadza też możliwość korekty przeznaczenia terenów niemieszkaniowych na takie pod budownictwo wielorodzinne. Oczywiście jest to procedura skomplikowana, długotrwała, dość kosztowna i wymagająca konsultacji społecznych oraz negocjacji z Miastem.
