Rynek nieruchomości w 2024 roku – prognozy

Co czeka rynek nieruchomości w 2024 roku? Czy ceny mieszkań pójdą w górę, a może czekają nas spadki? Jaki wpływ na rynek może mieć nowy program mieszkaniowy? Z jakimi wyzwaniami będzie musiała zmierzyć się branża nieruchomości komercyjnych i sektor PRS? To tylko część z pytań, na które odpowiedzi udzielają eksperci rynku nieruchomości.

W jaki sposób sytuacja geopolityczna i zmiany w globalnej gospodarce mogą wpłynąć na rynek nieruchomości w 2024 roku?

Jarosław Jędrzyński, ekspert RynekPierwotny.pl

Sytuacja geopolityczna jest determinowana od blisko dwóch lat przez wojnę w Ukrainie, a ostatnio dodatkowo przez konflikt na Bliskim Wschodzie. Na krajową gospodarkę, w tym rynek nieruchomości zasadniczy wpływ ma sytuacja za naszą wschodnią granicą. Eskalacja zagrożenia ze strony Rosji, tak w 2024 roku, jak i kolejnych latach, będzie skutkowała koniecznością systematycznego windowania wydatków na obronność, co może ograniczać inne wydatki państwa, w tym również na mieszkalnictwo. Oznacza to, że poza dopłatami do hipotek, niejako wymuszonymi polityczną licytacją z kampanii wyborczej, inne formy budownictwa mieszkaniowego, w tym te najważniejsze z punktu widzenia milionów mniej zasobnych rodaków, czyli społeczne czynszowe i komunalne, raczej nie doczekają większych subwencji państwa.

Z kolei coraz bardziej patowa sytuacja na ukraińsko-rosyjskim froncie, niedająca nadziei na przewidywalny koniec wojny, w połączeniu z rosnącą liczbą ofiar cywilnych w Ukrainie, może już w bezpośredniej perspektywie skutkować kolejną falą uchodźców, z podobnymi do tych z początku wojny skutkami dla rodzimego rynku wynajmu mieszkaniowego.

W przypadku naszego kraju zdecydowanie bardziej liczą się zmiany w gospodarce unijnej aniżeli globalnej. A tu w 2024 roku możemy oczekiwać pozytywnych trendów, z wyraźnym ożywieniem gospodarczym na czele. Zdaniem KE przełoży się ono na impuls rozwojowy krajowej gospodarki i przyśpieszenie wzrostu PKB Polski do 2,7% w 2024 roku z zaledwie 0,4% w roku ubiegłym, a także dalszy spadek i tak ograniczonego bezrobocia, wzrost konsumpcji, inwestycji i eksportu.

Czynniki te w znacznym stopniu złagodzą ewentualny regres popytu w mieszkaniówce, a pomimo dość ostrożnych prognoz dotyczących rodzimej inflacji, można też oczekiwać dalszego spadku stóp procentowych, a co za tym idzie względnego utrzymania popytu na kredyty mieszkaniowe, dodatkowo stymulowanego perspektywą kolejnego programu dopłat do hipotek. Rynkowi nieruchomości jak najlepiej wróży również perspektywa napływu unijnych środków w ramach KPO, które pozwolą na uruchomienie inwestycji samorządowych na szeroką skalę.

 

Jakie zmiany czekają branżę budowlaną? Czy ceny materiałów pójdą w górę, a może będziemy mieć do czynienia ze spadkami?

Piotr Koszyk, członek zarządu Q3D Contract

W tym roku kluczowe dla budownictwa będzie skoncentrowanie się na zrównoważonym rozwoju oraz adaptacji do nowych przepisów prawnych i standardów rynkowych. Wprowadzenie programu “Bezpieczny kredyt 2%”spowodowało, że mieszkaniówka została zalana nową falą popytu, kumulowanego wśród klientów od wielu miesięcy. W konsekwencji tego ożywienia automatycznie poszły w górę również ceny lokali. Utrzymanie takiego stanu rzeczy jest jednak bardzo ryzykowne dla całej branży i może prowadzić do jej przegrzania, tj. powstania bańki spekulacyjnej. Żeby temu przeciwdziałać, na rynek musi wrócić względna równowaga, a podaż powinna nadążać za popytem. W innym przypadku ceny nieruchomości będą nieustannie windowane w górę. 

Na ten wzrost niebagatelny wpływ ma również fluktuacja cen materiałów budowlanych. W dalszym ciągu obserwujemy na tym polu relatywnie duże wahania i chociaż obecnie ceny niektórych grup produktowych zaliczają spadki, to nie można być pewnym, co przyniesie przyszłość. Z prognoz wynika, że mogą nas jeszcze czekać wzrosty, choć ich dynamika powinna być jednak mniejsza, odbiegająca od skrajnych pułapów, których byliśmy świadkami w ostatnich latach. 

Istotnym aspektem funkcjonowania budowlanki w bieżącym roku będzie również konieczność dostosowania się do wprowadzanych od kwietnia nowych przepisów prawnych, odnoszących się w dużej mierze do walki z tzw. “patodeweloperką”. Nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ma uporządkować zasady budowy budynków wielorodzinnych oraz rozwiązać problemy, które coraz częściej pojawiały się w polskich miastach. 

Poza tym warto również wspomnieć o zyskującym na znaczeniu trendzie eko-budownictwa. Inwestorzy w swoich działaniach sięgają dziś po materiały nowoczesne, które nie tylko są trwałe i estetyczne, ale przede wszystkim – ekologiczne. Motorem napędowym jest tutaj połączenie dwóch aspektów – po pierwsze wprowadzenia w życie europejskiej dyrektywy Energy Performance of Buildings Directive, zgodnie z którą od 2028 r. nowe budynki będą musiały spełniać warunki zeroemisyjności, a po drugie – rosnącej świadomości odbiorcy rynku nieruchomości na temat ekologii i zrównoważonego rozwoju. 

 

Od długiego czasu ceny mieszkań sukcesywnie rosną, zwłaszcza w największych ośrodkach miejskich. Czy w 2024 roku ten trend będzie kontynuowany? Ile może kosztować mkw. mieszkania?

Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl

Rok 2023, a szczególnie jego trzeci kwartał, najpewniej na długo zostanie zapamiętany z powodu skutków zapowiedzi, a następnie pojawienia się w ofercie banków „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Rząd wyświadczył tym programem niedźwiedzią przysługę młodym, którzy marzą o własnym M. 

Niemal we wszystkich metropoliach, wyjątkiem była Łódź, liczba mieszkań wprowadzonych na rynek była niewystarczająca, aby zaspokoić rosnący popyt. W efekcie dramatycznie skurczyła się oferta deweloperska, np. w Krakowie niemal o połowę. Potężna nierównowaga między popytem i podażą była przyczyną dwucyfrowych podwyżek średniej ceny metra kwadratowego.

Jest jednak szansa, że w 2024 r. zacznie być przywracana równowaga rynkowa. Optymizmem mogą napawać wyniki podażowe z czwartego kwartału. Widać wyraźnie, że deweloperzy “włączyli wyższy bieg”, bo mieszkań wprowadzonych na rynek było wreszcie wyraźnie więcej niż sprzedanych.

Wprawdzie z powodu wyczerpania się środków na dopłaty zarezerwowanych w tegorocznym budżecie został zawieszony program „Bezpieczny Kredyt 2%”. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało już jednak, że od lipca zastąpi go nowym programem wsparcia kredytobiorców. Z punktu widzenia deweloperów o wiele ważniejsza jest jednak perspektywa dalszej poprawy dostępności kredytów mieszkaniowych udzielanych na zasadach rynkowych. Ponadto oddaliło się widmo recesji gospodarczej, mogącej skutkować wzrostem bezrobocia.

Co ważne, wraz z ożywieniem gospodarczym wróciłby optymizm, bez którego nie ma co liczyć na gwałtowny wzrost aktywności inwestycyjnej firm deweloperskich. Ci wciąż mają spory zapas mieszkań, na które w poprzednich latach uzyskali pozwolenia na budowę, ale ich nie zaczęli. Możliwy jest więc optymistyczny scenariusz, zakładający wzrost podaży mieszkań. Ważne, aby deweloperzy budowali ich więcej w segmencie popularnym, czyli z myślą o klientach kredytowych. Wyhamowałoby to wzrost średniej ceny metra kwadratowego wszystkich mieszkań w ofercie. Poprzeczka cenowa będzie jednak szła w górę, bo nie zanosi się na spadek cen działek czy kosztów realizacji inwestycji.

 

Jaki wpływ na rynek może mieć nowy program “Mieszkanie na start”? Czy będzie to lepsza opcja niż jego poprzednik – “Bezpieczny kredyt 2%”? Kto skorzysta na tym wsparciu?

Tomasz Delowski, Tętnowski Development

“Mieszkanie na start” jest w gruncie rzeczy bezpośrednią próbą spełnienia obietnic wyborczych obecnej koalicji. Z pierwszych założeń przedstawionych przez rząd wynika, że program ten będzie nakierowany głównie na potrzeby rodzin – to bardzo dobry znak. Jeżeli dodatkowo planowane progi dochodowe i wartości dofinansowania zostaną prawidłowo ustalone, to rozwiązanie to powinno podtrzymać zdrowy popyt i jednocześnie nie spowodować gwałtownego wzrostu cen. Pojawia się więc uzasadniona nadzieja, że nowa państwowa inicjatywa będzie bardziej zrównoważona niż ta, wprowadzona jeszcze za poprzednich rządów. Pozytywnym aspektem jest to, że program ten nie będzie koncentrować się na małych lokalach do 40 mkw., przez co projekty realizowane przez deweloperów będą mogły być bardziej zróżnicowane i po prostu atrakcyjniejsze dla klientów. Obecnie buduje się bowiem relatywnie mało mieszkań trzy- i czteropokojowych, gdyż klienci zazwyczaj nie mogą sobie na nie pozwolić. Bardzo interesującym elementem programu jest również informacja o przewidywanym kredycie O proc. na wkład partycypacyjny w TBS-ach. Pomoże to ogromnej liczbie rodzin, dla których zakup mieszkania będzie nadal trudno osiągalny. 

Minusy “Mieszkania na start”? Póki co tylko fakt, że dopłaty będą dotyczyć mniejszej części społeczeństwa niż dotychczas, ale to poniekąd naturalne, jeśli faktycznie chcemy uniknąć efektu przegrzania rynku. Podsumowując, jeżeli obecny rząd nie popełni błędów przy ustalaniu szczegółów programu i będzie bacznie wsłuchiwał się w płynące zewsząd opinie branżowych ekspertów, to mieszkaniówkę czeka bardzo dobry czas. Wydaje się przy tym, że deweloperzy muszą pogodzić się z mniejszymi marżami, ale za to będą mogli stabilniej planować swoje kolejne inwestycje. Oczywiście wciąż czekamy na szczegóły, bo one będą w tym wszystkim kluczowe.

 

Co czeka rynek nieruchomości komercyjnych w 2024 roku? Z jakimi wyzwaniami będzie musiała zmierzyć się branża? Który z sektorów może zyskać na znaczeniu?

Kamil Krępa, Dyrektor ds. Najmu i Zarządzania Portfelem Nieruchomości TDJ Estate

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce nadal zmaga się z czynnikami makroekonomicznymi kształtującymi sektor biurowy, handlowy, logistyczny i rynek hotelarski. Zmiany na globalnym rynku finansowym mogą znacząco wpływać na rynek nieruchomości komercyjnych, zarówno w Polsce, jak i na całym świecie poprzez zmianę wyceny aktywów opartych w głównej mierze na finansowaniu dłużnym. Brak odpowiedniego pokrycia obsługi zadłużenia może stanowić realne zagrożenie dla funduszy inwestujących w portfele nieruchomości, co będzie prowadzić do konieczności sprzedaży aktywów.

W nadchodzącym 2024 roku kluczowa będzie polityka gabinetu Premiera Donalda Tuska oraz wpływ na decyzje fiskalne, wspierające potencjał zwiększenia udziału BIZ w polskiej gospodarce. Skorzystanie przez Polskę z gigantycznych środków Unii Europejskiej z klasycznej polityki unijnej oraz Krajowego Programu Odbudowy pozwoli na dynamiczny rozwój konkurencyjności gospodarki poprzez tworzenie nowych miejsc pracy, inwestycje w innowacyjne technologie oraz branżę e-commerce.

Dostrzegalnym trendem jest rewaloryzacja zasobu nieruchomości, który budowany od lat 2000 wymaga nakładów inwestycyjnych na dostosowanie do wyznaczonych celów zrównoważonego rozwoju ONZ, gospodarki zeroemisyjnej oraz zmniejszenia energochłonności budynków. W wielu przypadkach konieczne stanie się podjęcie gruntownych modernizacji struktur lub nawet rozbiórki przestarzałych i niespełniających standardów obiektów.

Dalsza segmentacja sektora handlowego będzie tworzyła okazje inwestycyjne w formacie parków handlowych, a polityka pracy hybrydowej wśród pracodawców przełoży się na zmniejszone zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe oraz istotnie zwiększy zainteresowanie elastycznymi przestrzeniami biurowymi.

 

Jakie są prognozy na temat aktywności inwestycyjnej obcokrajowców na rynku nieruchomości w 2024 roku i które czynniki będą miały największy wpływ na ich decyzje zakupowe?

Patryk Komisarczyk, Reliance Polska

Część obcokrajowców, którzy wiążą przyszłość z naszym państwem i chcą się tutaj osiedlić na stałe, bardzo poważnie rozważa zakup nieruchomości na potrzeby własne. Dodatkowym argumentem jest to, że ceny najmu w Polsce w ostatnim czasie znacznie wzrosły. Problemem jest również fakt, że niektórzy właściciele nie chcą wynajmować swoich mieszkań osobom z Ukrainy. W związku z tym wielu cudzoziemców, zwłaszcza rodzin z dziećmi, decyduje się na zakup nieruchomości. O wyborze konkretnego mieszkania decyduje z reguły lokalizacja, a więc bliskość miejsca pracy oraz szkoły. 

Natomiast, jeśli chodzi o zakupy w celach inwestycyjnych, niestety za sprawą wysokich cen nieruchomości, inwestowanie na tym rynku nie jest już tak atrakcyjne dla obcokrajowców, zwłaszcza tych zarabiających w obcych walutach. Obecnie lokują oni  w Polsce swój kapitał przede wszystkim w nowoczesnych technologiach (m.in. satelity, przemysł medyczny). Dodatkowo obserwuje się odpływ kapitału inwestycyjnego z naszego kraju za granicę, gdzie stopy zwrotu są o wiele wyższe. Hiszpania, Chorwacja, Turcja, Bułgaria to aktualnie najpopularniejsze kierunki inwestycji nieruchomościowych. Większa rozpoznawalność tych krajów wśród turystów, wyższa stopa zwrotu, stabilniejszy rynek bez toczącej się wojny za sąsiednią granicą, posługiwanie się światowymi walutami – to tylko niektóre powody, dla których kierunki te przewyższają swoją atrakcyjnością Polskę. 

 

W 2023 roku sektor wynajmu instytucjonalnego wyraźnie zyskiwał na znaczeniu. Czy obecny rok będzie kontynuacją tego trendu? Co wpływa na wzrost jego popularności?

Magdalena Rybicka, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu LifeSpot

Polski rynek najmu instytucjonalnego podobnie jak przed laty każdy z segmentów sektora nieruchomości komercyjnych właśnie wchodzi w czas swojego rozkwitu. Co prawda w porównaniu do Europy Zachodniej, nasz “rodzimy” PRS ma niewielkie rozmiary, jednak rośnie w bardzo szybkim tempie i klaruje się przed nim ciekawa przyszłość. Jest przecież w dalszym ciągu stosunkowo nowym produktem – formułuje się od około 6 lat, a najaktywniejsze pod względem zakupu, przejęć czy tworzenia nowych ofert były tak naprawdę ostatnie lata, począwszy od 2020 r. 

Perspektywy rozwoju pozostają więc wysokie, a sprzyjają temu głównie warunki i struktura sektora mieszkaniowego w Polsce. To m.in. dynamiczny rozwój miast, proces singularyzacji gospodarstw domowych, a także rosnąca mobilność Polaków związana z różnymi formami zatrudnienia. Bardzo ważnym aspektem napędzającym PRS w Polsce jest również utrzymujący się znaczący deficyt mieszkań i trudności związane z zakupem własnego M. W konsekwencji nasz kraj przoduje w UE, jeśli chodzi o osoby w wieku 25-34 lata, które wciąż mieszkają z rodzicami. 

Według Eurostatu średni odsetek unijny dotyczący takich osób wynosi ok. 30 proc. W Polsce ten wskaźnik to ponad 50 proc. Dla młodych dorosłych wynajem mieszkania z sektora PRS może być trafną odpowiedzią na problemy ze znalezieniem lokum zarówno opłacalnego, jak i jednocześnie dostosowanego do ich oczekiwań. Wbrew pozorom, również pokolenie Silver powoli przekonuje się do najmu w takiej formule. Jednym z powodów jest niewątpliwie wysokiej jakości serwis, obejmujący profesjonalną obsługę, nowoczesne udogodnienia oraz elastyczność w dostosowywaniu oferty do indywidualnych potrzeb najemców, co efektywnie przyciąga szeroki wachlarz klientów, poszukujących komfortowych i dobrze zarządzanych miejsc do życia. 

 

Jakie trendy w projektowaniu budynków wielorodzinnych będą dominowały na rynku nieruchomości? Które udogodnienia zyskają na znaczeniu? Z jakich materiałów będą najczęściej korzystali architekci?

arch. Paweł Koperski, członek zarządu Q3D Concept

W tym roku możemy spodziewać się dalszej ewolucji w projektowaniu budynków wielorodzinnych. Jako jeden z kluczowych trendów widzę m.in. orientację na kreowanie przestrzeni wspólnych, sprzyjających integracji i tworzących atmosferę wspólnoty sąsiedzkiej. To swoiste odwrócenie uwagi od izolacji na rzecz społeczności, gdzie mieszkańcy mają okazję lepiej się poznać i budować relacje oparte na życzliwości i wzajemności. Udogodnienia, które w związku z tym zyskają na znaczeniu to m.in. sale rekreacyjne, przestronne tarasy, czy ogródki dostępne dla wszystkich mieszkańców. Osiedla zamknięte to już przeszłość, a wysokie bramy i ogrodzenia nie gwarantują automatycznie wyższego poziomu bezpieczeństwa. To fałszywe poczucie izolacji tworzy jedynie iluzję kontroli. Nasza skłonność do wzajemnego odgradzania się wypływa w dużej mierze z uwarunkowań kulturowych, chociaż samo bezpieczeństwo nie ma z tym zbyt wiele wspólnego. Wręcz przeciwnie, jest ono zapewniane nie poprzez stawianie ogrodzenia, a odpowiednie usytuowanie budynków, wejść do klatek schodowych czy miejsc parkingowych. 

Ważną rolę odgrywa też oświetlenie całego osiedla, a także aranżacja zieleni, która może oddzielać od siebie pewne elementy. Dzięki takim zabiegom okolica staje się przejrzysta, a nad jej bezpieczeństwem nie czuwa ochroniarz, a sami mieszkańcy, którzy nie są dla siebie anonimowi. Konkretne aspekty dobrze zaprojektowanych form urbanistycznych są w stanie pozytywnie oddziaływać na zachowania prospołeczne. Mogą mieć nie tylko bezpośredni wpływ na zdrowie i dobrostan pojedynczych użytkowników, ale także na wspieranie wspólnoty. Z tego też powodu uważam, że “otwarte” podejście do projektowania budynków wielorodzinnych będzie w najbliższych latach zyskiwać na znaczeniu, wypierając z rynku grodzone osiedla.

W kwestiach technicznych, a więc dotyczących m.in. materiałów, projektanci powinni dążyć do wykorzystania rozwiązań odpornych na upływ czasu. Budulce, które charakteryzują się wysoką jakością i trwałością, staną się więc rynkowym priorytetem. Warto przy tym zaznaczyć, że wybór takich materiałów wpisuje się w koncepcję budowy nieruchomości ponadczasowych, które odznaczają się odpornością na zmieniającą się jak w kalejdoskopie modę czy estetykę. Istotną kwestią jest sama jakość użytych materiałów, szczególnie zastosowanych na elewacji. W standardzie średnim i premium powoli odchodzi się od wszechobecnego dotychczas styropianu z tynkiem cienkowarstwowym, który nie jest w stanie sprostać próbie czasu. Konieczne staje się używanie okładzin naturalnych i sztucznych, które jakościowo i estetycznie podnoszą standard budynku na dużo wyższy poziom.

Ponadto istotnym elementem będzie również uwzględnienie aspektów zdrowego stylu życia, tj. projektowanie przestrzeni otwartych, w tym ścieżek rowerowych czy parków. Ta troska o zdrowie i dobre samopoczucie wpisuje się w aktualne tendencje społeczne, gdzie coraz większą wagę przykładamy do harmonii między ciałem a umysłem. Stworzenie otoczenia sprzyjającego aktywności w bezpośrednim sąsiedztwie mieszkań, zachęci do zdrowszego stylu życia i budowania pozytywnych nawyków wśród całej społeczności. 

 

Jakie strategie będą przyjmować deweloperzy wobec pojawiających się zmian na rynku nieruchomości? Czym będą skutkowały ich decyzje?

Konrad Szczypczyk, Habitat for Business

Strategia biznesowa to „szeroki program wytyczania i osiągania celów organizacji”, a także „reakcja organizacji w czasie na oddziaływanie jej otoczenia” (za: Stoner, Freeman, Gilbert.). Strategię, jaką będą przyjmować deweloperzy, możemy rozpatrywać na dwa sposoby – albo skoncentrują się oni na długofalowej perspektywie i będą przechodzić przez zmiany, realizując swoje plany, albo wyczulą zmysły i będą elastycznie reagować na pojawiające się szanse i zagrożenia, których z pewnością nie zabraknie.

Główną szansą nowego roku będzie zmiana, a właściwie cały szereg zmian będący konsekwencją dokonanych przez Polaków wyborów politycznych. To, czy te wybory są korzystne, czy nie, nie ma tu żadnego znaczenia, liczy się bowiem sam fakt zmiany i idące za nim przeświadczenie o nowych możliwościach i perspektywach. Ten “powiew zmian” obejmie wszystkie grupy procesu deweloperskiego, od inwestorów, przez właścicieli działek i firmy wykonawcze a na mieszkańcach (użytkownikach końcowych) kończąc. W praktyce będzie to oznaczało polaryzację postaw względem ryzyka. Ci, którzy polityczne wybory postrzegają jako korzystne, będą bardziej skłonni do ryzyka – po wielu latach stagnacji wyjdą z założenia, że, “pora coś zrobić”. Z kolei ci, którzy postrzegają te wybory jako niekorzystne, będą bardziej skłonni oszczędzać (zachować kapitał na rachunkach bankowych, nie sprzedawać działek, uciekać z majątkiem za granicę itp.). Radykalnie zmniejszy się liczba osób “wyczekujących”, którzy z jednej strony dawali sygnały do zaangażowania, ale z drugiej zwlekali z działaniem. Teraz pretekstu do zwłoki już nie ma. 

Z kolei głównym zagrożeniem będzie niepewność. Niepewność rozumiana jako brak możliwości oszacowania ryzyka, psychologicznie tożsama z lękiem, czyli zjawiskiem, nad którym (w przeciwieństwie) do strachu nie możemy mieć kontroli. Owa niepewność objawi się działaniami nieracjonalnymi – nadmiernym optymizmem i idealizowaniem przyszłości albo przesadnie uwypuklanymi zagrożeniami. 

Podsumowując, ci deweloperzy, którzy przyjmą strategię długofalową, opartą na wypracowanych przez lata przewagach i skoncentrują swoje wysiłki na budowie wartości, przejdą przez najbliższy rok jak “lodołamacz”, sprawnie pokonując przeszkody. Natomiast tych, którzy nie zbudowali w ostatnich latach wystarczającej “masy biznesowej”, czeka “surfowanie” po falach niepewności.