Zdolność kredytowa klientów bankowych zaczyna rosnąć – a właściwie odbijać się od dna. Wraz ze wzrostem, obserwujemy również intensyfikację aktywności na rynku mieszkaniowym. To dobry sygnał dla całego sektora.
Koniec “epoki lodowcowej”
Według danych HRE Investments tylko w ciągu ostatniego miesiąca zdolność kredytowa w przypadku dofinansowań hipotecznych wzrosła o 15 proc. To m.in. zasługa decyzji KNF o złagodzeniu bufora bezpieczeństwa w przypadku kredytów o stałym oprocentowaniu. Swoje znaczenie mają tutaj również decyzje Rady Polityki RPP o pozostawieniu stóp procentowych na niezmienionym od pół roku poziomie oraz zmiana wartości indeksu WIBOR, który od listopada 2022 r. spadł z poziomu 7,6 proc. do 6,9 proc. Również rosnące wynagrodzenia Polaków podnoszą naszą zdolność, ponieważ wyższe zarobki oznaczają automatycznie wyższy kredyt. Według danych GUS wzrost wynagrodzeń utrzymuje bowiem dwucyfrową dynamikę i w styczniu br. nasze zarobki były o ponad 13 proc. wyższe niż jeszcze przed rokiem. Co więcej, projekcja inflacji i PKB przygotowana przez bank centralny sugeruje, że mają one wciąż rosnąć, w latach 2023-25 nawet o blisko 30 proc. Podsumowując wszystkie te aspekty, HRE Investments podaje, że zdolność kredytowa od lipca 2022 r. wzrosła o 53 proc., czyli z poziomu 400 tys. zł do ponad 600 tys. zł. Na podobną kwotę, bo około 700 tys. zł mogliśmy liczyć pod koniec 2021 r., czyli w czasach przed rozpoczęciem cyklu podwyżek stóp procentowych przez NBP. – W mojej opinii możemy oczekiwać dalszej poprawy na rynku kredytów hipotecznych. Już w lipcu uruchomiony ma przecież zostać rządowy program dofinansowania dla osób kupujących pierwsze mieszkanie i samo to powinno bankom przynieść prawdziwe zatrzęsienie nowych wniosków kredytowych. Dodając do tego prawdopodobne spadki wartości stóp procentowych w drugiej połowie roku możemy przewidywać koniec swoistej “epoki lodowcowej” zarówno na rynku finansowym, jak i stricte w sektorze nieruchomości – mówi Bartłomiej Rzepa, członek spółki realizującej inwestycję Osiedle Symbioza.
“Bezpieczny Kredyt 2%” trafionym rozwiązaniem?
Nadzieją na kolejne miesiące jest uruchomienie programu Bezpieczny Kredyt 2%, ponieważ zmobilizuje on chętnych na mieszkanie do podpisywania umów deweloperskich i dokonywania rezerwacji. Według planów rządu, o skorzystanie z niego będzie można się ubiegać już od lipca br. Jak tłumaczy portal Murator Plus, dopłata do rat kredytu oznacza różnicę między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie w bankach, a oprocentowaniem zgodnym ze stopą 2 proc. Będzie ona przewidziana dla kredytów o okresowo stałej stopie procentowej i przez pierwsze 10 lat spłaty oprocentowanie wyniesie 2 proc. plus marża banku. – Programy stymulujące rynek nieruchomości są dla niego zawsze korzystne. Najnowsze rządowe rozwiązanie wydaje się być szczególnie atrakcyjne dla kupujących, jednak kluczowe jest to, jak w praktyce będzie liczona zdolność kredytowa konsumentów. To właśnie to kryterium obecnie stanowi największy problem w całej branży nieruchomościowej. W założeniach program ma poprawić tę zdolność nawet o kilkadziesiąt procent, ale czy będzie tak w istocie – to się dopiero okaże – mówi Karolina Opach, kierownik działu sprzedaży w spółce Q3D Locum.
Zawieszenie tylko po stronie podażowej
Wraz ze wzrostem zdolności kredytowej klientów zaczynamy obserwować większe zainteresowanie zakupem nieruchomości wśród konsumentów. Jak podaje firma JLL, sprzedaż mieszkań w największych polskich miastach w I kw. 2023 roku była dużo wyższa niż w ostatnich miesiącach minionego roku. W tym okresie deweloperzy sprzedali ponad 11 tys. lokali. Oznacza to tym samym zwiększenie sprzedaży o 34 proc. w stosunku k./k. Gorzej wygląda sytuacja podaży, gdyż liczba nowo wprowadzonych mieszkań była podobna do wyników z IV kw. 2022 r. i wyniosła około 6,8 tys. jednostek. – Po stronie podażowej wciąż obserwujemy lekkie zawieszenie. Zmniejszenie bufora ostrożnościowego przez KNF do 2.5 punktów procentowych dla kredytów o okresowo stałej stopie spowodowało wzrost zdolności i wzrost popytu kredytowego, jednak pierwszy kwartał roku wciąż charakteryzował się największym udziałem klientów gotówkowych. Największa zmiana na rynku jest więc tak naprawdę dopiero przed nami i będzie ona mocno związana z tym, jaki start zaliczy rządowy program dofinansowań kredytowych – mówi Bartłomiej Rzepa.
Popyt ze strony konsumentów już teraz wpływa na ruch cen mieszkań. JLL podaje, że w I kw. br. zaobserwowano wzrosty średnich cen nieruchomości o około 2-3 proc. Czy z biegiem czasu liczby te jeszcze się zwiększą? Wiele na to wskazuje, a kolejne miesiące mogą przynieść pozytywne zmiany w zdolności kredytowej polskich klientów.
