Ekspertownik Rynku Nieruchomości: Rynek nieruchomości w 2023 roku – podsumowanie

  •   18 grudnia 2023

Rok 2023 powoli dobiega końca. Jaki był dla branży nieruchomości? Z czym mierzyli się deweloperzy i inwestorzy? Jakie mieszkania najchętniej nabywali Polacy, a jakie obcokrajowcy? Czy kupujący zwracali uwagę na ekologiczne rozwiązania? W jaki sposób nowe przepisy budowlane i zmiany w prawie wpłynęły na rynek? To tylko niektóre z pytań, na które odpowiadają eksperci rynku nieruchomości.

 

Jakie najważniejsze wydarzenia miały wpływ na rynek nieruchomości i decyzje inwestorów w 2023 roku?

Patryk Komisarczyk, Reliance Polska

Rynek nieruchomości w 2023 r. można podzielić na dwa niezależne etapy. Pierwszą część roku określiłbym mianem „stagnacji”. W związku z wysokimi stopami procentowymi deweloperzy byli wręcz przytłoczeni brakiem popytu ze strony konsumentów, których nie było stać na kredyt z powodu wysokiej raty hipotecznej oraz braku zdolności kredytowej. W pierwszej połowie roku większość transakcji inwestycyjnych była realizowana gotówkowo. Jak zawsze w okresie czasowego zamrożenia rynku, dobra luksusowe nie odczuwały spowolnienia popytowego. Nieruchomości z sektora ultra premium, wille oraz mieszkania typu penthouse w dalszym ciągu utrzymywały się na podobnym poziomie zainteresowania nabywców.

Niewątpliwie największym impulsem do zmiany powyższej sytuacji była informacja rządu na temat wprowadzenia programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Wówczas deweloperzy stopniowo zaczęli podnosić ceny nieruchomości, a rynek w znacznym stopniu się pobudził. Faktem jest, że największym powodzeniem cieszyły się nieruchomości w cenie odpowiadającej kryteriom programu – do 800 tys. zł.

Poza tym w ostatnim czasie obserwuję również powrót na rynek inwestorów. W pierwszej połowie roku spoglądali oni na linię frontu wojny z dużym niepokojem, obecnie możemy mówić o pewnego rodzaju przyzwyczajeniu się do obecnej sytuacji w Ukrainie.

 

W jaki sposób nowe przepisy budowlane i zmiany w prawie, wprowadzone w 2023 roku, wpłynęły na rynek nieruchomości?

Dorota Dymyt-Holko, Prawnik ds. prowadzenia inwestycji/menadżer projektów Inplag Sp. z o. o. 

Chaos – tak możemy opisać obecną sytuację prawną panującą na rynku nieruchomości. Ustawodawca wprowadził prawny game changer, nie analizując skutków, jakie przyniesie zmiana tak wielu przepisów w tak krótkim czasie. Samo „wrzucenie” na rynek „bezpiecznego” kredytu 2% spowodowało wzrost cen. Klienci gotówkowi obserwując sytuację, nabyli nieruchomości wcześniej, a hipoteczni zderzyli się ze ścianą zdolności kredytowej i braku dostępności lokali mieszczących się w limitach.

Nie sposób pominąć tematu nowelizacji ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Mimo że branża rozumie potrzebę walki z suburbanizacją, tracą klienci i właściciele gruntów. Klienci, gdyż nowelizacja ogranicza ilość terenów do zabudowy, co finalnie przekłada się na wyższe ceny mieszkań. Właściciele gruntów, gdyż ich działka może okazać się niezdatna do zabudowy. Wprowadzenie „mglistych” ZPI, czyli Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych jest wielką niewiadomą. Nie znamy wartości pieniężnych, czyli kwoty, którą trzeba doliczyć do mkw., a cenę nowelizacji z pewnością zapłaci nabywca. Nie zapominajmy również, że deweloperzy już teraz wykonują zadania gmin. Drogi, ścieżki rowerowe, a nawet parki są częścią składową inwestycji.

W końcu ustawodawca nie szczędzi środków nabywców, wprowadzając ustawę „stop patodeweloperce”, a branża odpowiada: „stop patolegislacji”. Wielkość mieszkań również na cele usługowe nie mniejsza niż 25 mkw., place zabaw nawet przy małych inwestycjach w centrach miast, rowerownie/wózkownie, przegrody balkonowe, zmiana odległości pomiędzy budynkami to wszystko podwyższa koszty inwestycji. Jest drogo, będzie drożej.  

 

Jak w mijającym roku wyglądała sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych i w jaki sposób radzili sobie z nią deweloperzy? 

Tomasz Delowski, Tętnowski Development 

W roku 2023 sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych można określić jako skrajnie nieliniową. Czynników zaburzających jej stabilność było wiele. Począwszy od sytuacji na arenie międzynarodowej, poprzez inflację i wzrost kosztów inwestycji oraz wariujące” stopy procentowe, a skończywszy na najmocniejszym czynniku, czyli kredycie 2%. Nie bez znaczenia były również wszelkie przedwyborcze działania, w wielu przypadkach stanowiące mieszankę populizmu i zwykłego chaosu. Szczególnie mocno deweloperom dały się we znaki drastyczne podwyżki kosztów budowy. W dość krótkim czasie wzrosły one od 35 proc. do nawet 70 proc. 

Trudnym okresem był również początek roku. Wysokie stopy procentowe i obietnica cudownych 2%” praktycznie całkowicie zatrzymały sprzedaż. W drugiej połowie roku ogromna niepewność i niestabilność sprawiły, że deweloperzy nie rozpoczynali nowych inwestycji pomimo popytu ze strony konsumentów. Sytuacja ta dotyczyła w szczególności mniejszych deweloperów, realizujących mniej dochodowe inwestycje. Tzw. odwilż sprzedaży nastąpiła w drugiej połowie roku, co pozwoliło wielu firmom nadrobić straty. 

Niestety kredyt 2%, podobnie jak inne tego typu programy rządowe, przyczynił się do skokowego wzrostu cen nieruchomości. W dłuższej perspektywie czasu będzie to miało bardzo niekorzystny wpływ na rynek, efektem będzie m.in. zmniejszenie dostępności mieszkań dla przeciętnego Polaka. Jednakże mam wrażenie, że deweloperzy nauczyli się radzić sobie z napotykanymi trudnościami, a branża pomimo problemów od kilku lat działa bardzo stabilnie. Pozostaje mieć jedynie nadzieję, że kolejne pomysły rządzących, które w założeniu mają pomagać Polakom, nie wywołają destabilizacji rynku i w rzeczywistości nie oddalą wielu młodych rodzin od możliwości zakupu własnego mieszkania. 

 

Jaka grupa klientów napędzała popyt na nowe mieszkania? Jaki odsetek stanowiły zakupy lokali na potrzeby własne, a jaki w celach inwestycyjnych? Jakich mieszkań szukali nabywcy?

Grzegorz Woźniak, prezes spółki Q3D Locum 

Rok 2023 był kolejnym dynamicznym rokiem na krakowskim rynku nieruchomości. W segmencie popularnym rewolucję wywołało wprowadzenie Bezpiecznego Kredytu 2%, który według analityków, spowodował, że w czwartym kwartale, ilość dostępnych mieszkań na pierwotnym rynku nieruchomości spadła do najniższego poziomu od wielu lat. 

Popyt napędzany był przez klientów korzystających z rządowego programu, którzy w większości decydowali się na zakup pierwszej nieruchomości na użytek własny. W naszej inwestycji Park Leśny Bronowice powodzeniem cieszyły się mieszkania 3-pokojowe o powierzchni do ok. 65 mkw., mieszczące się w kwocie zakładanej przez twórców programu. 

Szybko znikająca oferta oraz stałe podwyżki cen przyspieszyły również decyzje kolejnej grupy klientów, dysponującej zarówno gotówką, jak i korzystającej z tradycyjnych kredytów, co pozwoliło na szybkie sfinalizowanie transakcji.

W inwestycjach z segmentu premium pojawiali się klienci inwestycyjni. Coraz częściej są to osoby, które w początkowych planach miały wynajem nieruchomości, a docelowo rozważają darowanie ich dzieciom jako dobry start w dorosłość.

Niezmiennie klienci doceniają dobrą lokalizację – bliskość terenów zielonych, łatwy dostęp do komunikacji miejskiej, sklepów, szkół i przedszkoli. Absolutnym standardem jest już ustawny balkon, przestronny taras lub własny ogródek. Nabywcy w segmencie premium oczekują monitoringu, całodobowej recepcji, pojawiają się pytania o elektromobilność oraz instalację klimatyzacji. 

 

W ostatnich latach polskie nieruchomości cieszyły się coraz większym powodzeniem wśród obcokrajowców – jak wyglądało to w 2023 roku? Które narodowości miały największy udział w zakupie mieszkań? Czy nabywali lokale na potrzeby własne, czy w celach inwestycyjnych? Jakie mieszkania wybierali i w których miastach?

Artur Osak, Head of PR & Communications, Grupa Morizon-Gratka Sp. z o.o. 

Ostatnie kwartały na polskim rynku mieszkaniowym charakteryzują się wyraźnym wzrostem udziału transakcji dokonywanych przez nabywców zagranicznych, co stanowi istotny czynnik redefiniujący dynamikę tego sektora. Jak wynika z analiz, mimo zauważalnego spadku liczby transakcji realizowanych przez krajowych nabywców, segment ten doświadcza kompensacji za sprawą rosnącej aktywności inwestorów – głównie z Ukrainy, ale także innych krajów europejskich.

Interesującym aspektem jest fakt, że Polska w kontekście inwestycyjnym, prezentuje się jako atrakcyjny rynek z punktu widzenia zwrotu z inwestycji. Wysoka rentowność najmu, stabilne warunki makroekonomiczne oraz prawdopodobieństwo wzrostu cen nieruchomości w dłuższej perspektywie, stanowią kluczowe determinanty przyciągające kapitał zagraniczny. Znaczący wpływ na tę sytuację ma również obecna pozycja walutowa złotego, która sprzyja inwestorom zagranicznym w negocjacjach cenowych.

Równolegle, obserwuje się trend zakupu nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców z zamiarem trwałego osiedlenia się, szczególnie przez obywateli Ukrainy oraz Białorusi. W kontekście tych nabywców cele rozciągają się od inwestycyjnych po osobiste. Poszukiwane przez nich mieszkania to głównie lokale 2-pokojowe w dzielnicach peryferyjnych dużych aglomeracji lub w mniejszych miastach, ale w niewielkiej odległości od dużych aglomeracji, najlepiej w cenie do 450 – 500 tys. zł. Miastami, które cieszą się największą popularnością wśród obcokrajowców są: Warszawa, Kraków i Wrocław. Mniejsze zainteresowanie odnotowuje się w Łodzi, Poznaniu, Gdańsku czy Szczecinie.

Prognozy na najbliższe kwartały wskazują, że będziemy mieć do czynienia z kontynuacją trendu wzrostowego aktywności zagranicznych nabywców. Jednak będzie ona uzależniona od zmiennych makroekonomicznych, takich jak inflacja czy stopy procentowe oraz od dalszych działań stymulujących rynek nieruchomości m.in. programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Warto dodać, że perspektywa zakończenia tego programu z powodu wyczerpania środków na rok 2024, może przyczynić się do korekty cen mieszkań, co z pewnością wpłynie na decyzje inwestycyjne zarówno krajowych, jak i zagranicznych nabywców.

 

W dobie wysokiej inflacji i niepewności gospodarczej inwestowanie w zagraniczne nieruchomości stało się w 2023 roku jeszcze bardziej popularne. Które kraje i dlaczego uważane były za bezpieczną przystań dla inwestorów? Gdzie najchętniej kupowali oni nieruchomości jako tzw. “drugi dom”, a gdzie w celach inwestycyjnych?

Agnieszka Mikos, ekspert do spraw nieruchomości zagranicznych 

Jeśli chodzi o bezpieczeństwo zakupów, to zdecydowanie na czele znajduje się rynek hiszpański. Polacy są w pierwszej dziesiątce obcokrajowców, którzy kupują tam nieruchomości. Pierwsza trójka to Brytyjczycy, Niemcy i Francuzi. Mimo że dominują tam transakcje gotówkowe, to zdarza się, że nasi rodacy korzystają też z kredytów hipotecznych na korzystniejszych warunkach niż w Polsce. Mniej więcej 90% transakcji w 2023 roku to były transakcje gotówkowe, a 10% kredytowe.

Polacy chętniej kupują nieruchomości z rynku pierwotnego niż wtórnego w proporcji 70/30. Ważne dla inwestora jest to, że w Hiszpanii, podobnie jak w Polsce transakcje realizowane są na rachunek powierniczy, a nie bezpośrednio na rachunek dewelopera. Wiele inwestycji kupowanych było jako tzw. drugi dom, z możliwością wynajmu w miesiącach o najwyższym obłożeniu.

Najwięcej i w stosunkowo krótkim czasie mogli zarobić inwestorzy, którzy zdecydowali się na zakup nieruchomości w krajach, gdzie ryzyko jest większe, ale rynek nieruchomości i turystyka dopiero zaczyna się rozwijać. Takim przykładem do niedawna była Albania, choć w tym momencie coraz trudniej jest znaleźć prawdziwe okazje i zarobić w krótkim czasie na wzroście ceny nieruchomości. Można tam inwestować, ale trzeba nastawić się na osiągnięcie zysków w dłuższej perspektywie.

Prawdziwą okazją, jeśli chodzi o zarabianie, wciąż jest rynek nieruchomości na Cyprze Północnym. Tam jeszcze jakiś czas temu inwestor kupując apartament na etapie budowy, mógł sprzedać go po kilku miesiącach, zarabiając nawet 100% ceny. Obecnie nie jest to już możliwe, ale wciąż można osiągnąć wysoki zwrot, jeśli tylko dokona się dobrego wyboru. Oczywiście trzeba zdawać sobie sprawę z ryzyka, jakie tam występuje: brak rachunków powierniczych, niejasna sytuacja polityczna (część wyspy pod wpływami tureckimi). Mimo tego wielu Polaków kupuje tam mieszkania nie tylko z powodów inwestycyjnych, ale też na potrzeby własne. Wiele osób, gdy zapozna się dokładniej z warunkami życia w tej części Cypru, decyduje się tam przeprowadzić. Szkoły, wyższe uczelnie (uznawane na świecie), klimat, gdzie lato trwa prawie przez cały rok – to główne atuty tego miejsca.

 

Jak w 2023 roku kształtowały się ceny mieszkań na rynku nieruchomości wtórnych? W których miastach opłacało się kupować lokale „z drugiej ręki”? Jakie mieszkania najchętniej kupowano, a jakie straciły na znaczeniu?

Dariusz Sadurski, właściciel agencji nieruchomości Bracia Sadurscy 

W bieżącym, 2023 roku obserwowaliśmy dynamiczne zmiany na rynku nieruchomości wtórnych. W 16 z 39 analizowanych miast, mieszkania z rynku wtórnego w rok podrożały o ponad 10%. Najbardziej zauważalne podwyżki dotyczyły Krakowa i Warszawy. W październiku stawki w tych lokalizacjach poszły w górę o 23% i 19%, co stanowiło istotny wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim.

Stawka za mkw. w Krakowie przekroczyła już 15 tys. zł, zbliżając się do poziomu obserwowanego w Warszawie. Warto również zauważyć, że porównując do jesieni zeszłego roku, średnia stawka za mkw. w obu tych miastach znacząco wzrosła, bo o około 2,8 tys. zł.

W kontekście zakupów „z drugiej ręki”, opłacalne były również nieruchomości w mniejszych miejscowościach, które mają perspektywy rozwoju. Ze względu na dynamiczny skok cen w dużych miastach, klienci z ograniczonym budżetem coraz częściej wybierali miejscowości pobliskie, takie jak Wieliczka, Zielonki, czy Skawina, jak miało to miejsce w przypadku Krakowa. Tam ceny za mkw. były niższe nawet o kilkadziesiąt procent, a rynek wtórny dynamicznie się rozwijał.

Jeśli chodzi o preferencje nabywców, obserwowaliśmy zwiększone zainteresowanie mieszkaniami o średnim metrażu (40-70 mkw.), z dwoma lub trzema pokojami. Kluczowym czynnikiem była lokalizacja, kupujący przede wszystkim szukali mieszkań w atrakcyjnych dzielnicach. W Krakowie największą popularnością cieszyły się lokale na Podgórzu.

Istotnym kryterium był również standard wykończenia, a najbardziej poszukiwane były mieszkania o nowoczesnym standardzie. Najmniejszym zainteresowaniem cieszyły się natomiast mieszkania o większym metrażu (powyżej 70 mkw.), zwłaszcza te wybudowane przed 1990 rokiem. Wynikać to może z tendencji do preferowania bardziej kompaktowych przestrzeni oraz najnowszych rozwiązań i wykończenia nieruchomości.

 

W 2023 roku sektor wynajmu instytucjonalnego wyraźnie zyskiwał na znaczeniu. Czy 2024 rok będzie kontynuacją tego trendu? Co wpływa na wzrost jego popularności?

Magdalena Rybicka, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu LifeSpot 

Polski rynek najmu instytucjonalnego podobnie jak przed laty każdy z segmentów sektora nieruchomości komercyjnych właśnie wchodzi w czas swojego rozkwitu. Co prawda w porównaniu do Europy Zachodniej, nasz “rodzimy” PRS ma niewielkie rozmiary, jednak rośnie w bardzo szybkim tempie i klaruje się przed nim ciekawa przyszłość. Jest przecież w dalszym ciągu stosunkowo nowym produktem – formułuje się od około 6 lat, a najaktywniejsze pod względem zakupu, przejęć czy tworzenia nowych ofert były tak naprawdę ostatnie lata, począwszy od 2020 r.

Perspektywy rozwoju pozostają więc wysokie, a sprzyjają temu głównie warunki i struktura sektora mieszkaniowego w Polsce. To m.in. dynamiczny rozwój miast, proces singularyzacji gospodarstw domowych, a także rosnąca mobilność Polaków związana z różnymi formami zatrudnienia. Bardzo ważnym aspektem napędzającym PRS w Polsce jest również utrzymujący się znaczący deficyt mieszkań i trudności związane z zakupem własnego M. W konsekwencji nasz kraj przoduje w UE, jeśli chodzi o osoby w wieku 25-34 lata, które wciąż mieszkają z rodzicami.

Według Eurostatu średni odsetek unijny dotyczący takich osób wynosi ok. 30 proc. W Polsce ten wskaźnik to ponad 50 proc. Dla młodych dorosłych wynajem mieszkania z sektora PRS może być trafną odpowiedzią na problemy ze znalezieniem lokum zarówno opłacalnego, jak i jednocześnie dostosowanego do ich oczekiwań. Wbrew pozorom, również pokolenie Silver powoli przekonuje się do najmu w takiej formule. Jednym z powodów jest niewątpliwie wysokiej jakości serwis, obejmujący profesjonalną obsługę, nowoczesne udogodnienia oraz elastyczność w dostosowywaniu oferty do indywidualnych potrzeb najemców, co efektywnie przyciąga szeroki wachlarz klientów, poszukujących komfortowych i dobrze zarządzanych miejsc do życia.

 

Jakie trendy dominowały na rynku nieruchomości w zakresie zrównoważonego rozwoju? Jakie ekologiczne rozwiązania były stosowane w budownictwie wielorodzinnym? Czego oczekiwali sami klienci?

Bartłomiej Kisielewski, Partner w Horizone Studio 

Zainteresowanie eko-budownictwem od kilku lat dynamicznie rośnie. Rynek biurowy przeszedł w tym zakresie rewolucję, a teraz transformacji zaczyna podlegać rynek mieszkaniowy. Istnieje bowiem szereg rozwiązań możliwych do zastosowania w budynkach wielorodzinnych, które długookresowo mogą przynieść użytkownikom znaczną korzyść ekonomiczną. Z tego względu architekci coraz częściej stosują je w swoich projektach.

Wybór rozwiązań dotyczących zdrowych budynków i odnawialnych źródeł energii jest bardzo szeroki. Są to np. panele fotowoltaiczne lub tzw. solary połączone z zasobnikiem ciepła wspólnym dla całego budynku. Niekoniecznie musi być to rozwiązanie zapewniające 100 procent rocznego zapotrzebowania energetycznego – może za to stanowić uzupełnienie rozwiązań tradycyjnych. Innym przykładem jest odzysk ciepła na wentylacji, czyli rekuperacja. Jeśli budynki posiadają wentylację mechaniczną, to stosuje się taki odzysk przed wyrzuceniem powietrza na zewnątrz.

Kolejną rzeczą spotykaną w nowych inwestycjach jest stosowanie zielonych dachów. Takie rozwiązanie niesie ze sobą szereg zalet – w ciepłe miesiące chroni ostatnie kondygnacje przed przegrzewaniem, zielony dach zapewnia również retencję, bo gromadzi część wody deszczowej z opadów. Trzeba zaznaczyć, że klienci coraz częściej zwracają uwagę na zdrowie, jakość swojego życia i chcą dobrze się czuć w miejscu zamieszkania. I tak np. młodzi ludzie są bardzo wyczuleni na tzw. greenwashing – potrzebują pewności, że stosowane rozwiązania nie są jedynie “haczykiem” marketingowym, a realną oszczędnością i korzyścią dla otaczającego środowiska. Jeśli mają taką pewność, to coraz częściej gotowi są zapłacić więcej za zielone udogodnienia. Już dzisiaj można spotkać deweloperów, którzy część swoich działań sprzedażowych kierują do takiego odbiorcy. Kończą się one sukcesem dopiero wtedy, kiedy ich przekaz będzie spójny, czyli w gruncie rzeczy po prostu zgodny z rzeczywistością.

 

Jak w minionym roku do kwestii budowania marki podchodziła branża deweloperska? Czy stanowiło to dla nich priorytet, czy raczej skupiali się na innych aspektach działalności?

Jacek Mleczko, Habitat for Business 

Na rynku deweloperskim widoczne jest duże zróżnicowanie, jeżeli chodzi o podejście do budowania marki. Niektórzy deweloperzy upatrują w tym istotny składnik wartości całej firmy. Z tego względu podejmują regularne działania wizerunkowe wynikające z długoterminowej strategii firmy. Z drugiej strony można spotkać deweloperów “koniunkturalnych”, których krótkookresowa perspektywa nakazuje koncentrowanie się na przychodach i zyskach (czasem zmniejszaniu strat). Takie podejście wymusza stałe wyszukiwanie okazji inwestycyjnych, wykorzystywanie pojawiających się szans, a także unikanie zagrożeń. Biorąc pod uwagę to, że rynek nieruchomości i otaczająca go makroekonomia są niestabilne, tacy deweloperzy dostosowują to, co i gdzie budują do aktualnych trendów rynkowych. Ich aktywami są głównie posiadane nieruchomości, a marka jako wartość niematerialna rzadko pojawia się w bilansach firmy.

Oczywiście z punktu widzenia biznesowego oba podejścia mogą przynosić zyski. Jednak warto pamiętać o tym, że posiadanie silnej marki ułatwia sprzedaż, daje możliwość obniżenia kosztów finansowych, a także przyciąga inwestorów. Mowa tu nie tylko o samym logo, chwytliwej nazwie czy intensywnych kampaniach reklamowych, które utrwalają obraz marki w umysłach konsumentów. Te artefakty to jedynie wynik długofalowego planowania. To, co wyróżnia firmy budujące markę, to przede wszystkim “trzymanie się kursu”, czyli określonego w strategii wizerunku, przez który rozumie się sposób, w jaki konsumenci mają postrzegać daną firmę.

Na rynku mieszkaniowym spotykamy deweloperów, którzy budują luksusowe nieruchomości, ale są też tacy, którzy realizują duże osiedla w przystępnych cenach. Każda z tych firm ukształtowała sobie określony wizerunek, a dbanie o niego polega na umiejętności podejmowania odpowiednich decyzji. Firma, dla której istotne jest budowanie marki, poza pytaniem “Ile na tym zarobimy?” stawia sobie drugie nie mniej istotne pytanie: “Czy to będzie spójne z naszym wizerunkiem?”. Jeśli odpowiedź na to ostatnie brzmi “nie”, to nawet jeśli się to opłaca, to rezygnuje z tego kierunku. Deweloperzy dbający o własną markę, nie poddają się krótkookresowym trendom, nie są reaktywni. Wiedzą, że jeśli zbudowali już silną markę, to oprócz zysków muszą dbać o swój majątek, którego ważnym składnikiem jest ich wizerunek.

 

Jak kształtowały się ceny nowych mieszkań w 2023 roku? Czy nadal opłacało się inwestować w ten rynek? Ile można było na tym zarobić?

Wojciech Orzechowski, deweloper, inwestor, fliper, autor książek o nieruchomościach, wydawca Strefy Nieruchomości® 

Szczegółowo obserwuję dwa rynki nieruchomości – Łódź oraz Poznań. Już 2-3 lata temu odnotowywano tam ceny powyżej 11 tys. za mkw. Dotyczyły one jednak mieszkań przeszacowanych bądź tych z klasy premium. Niektórzy deweloperzy zawyżali ceny po to, aby sprawdzić, czy uda się sprzedać takie mieszkania i rzeczywiście odnosili na tym polu sukcesy. W 2023 roku po ponad roku spowolnienia, wielu deweloperów zaczęło obniżać ceny, a media informowały o tym, że “mieszkania tanieją”. Osobiście jestem przeciwnikiem takiej teorii. Wyceny te są sprzeczne ze stanem faktycznym, ponieważ powinniśmy przyglądać się cenom realnym, a nie tym, które zostały wcześniej zawyżone.

Podczas naszych inwestycji zauważyliśmy wzrosty cen mieszkań na rynku pierwotnym zarówno w Łodzi, jak i w Poznaniu. Dla przykładu dwa lata temu kupowaliśmy w Łodzi na ul. Senatorskiej mieszkania za ok. 6,5 tys. zł za mkw. (po bardzo korzystnych rabatach za 5,8 tys. zł za mkw.), natomiast w 2023 roku z cudem graniczyło otrzymanie ceny 7,4 tys. zł za mkw.

Podobna sytuacja miała miejsce w Poznaniu, gdzie przed rokiem kupowaliśmy mieszkanie wraz z miejscem postojowym za 6,8 tys. zł. W 2023 roku nie było szans na zakup mieszkania za mniej niż 8 tys. za mkw. Okazją było kupno lokalu w Grunwaldzie za 8,4 tys. zł za mkw. w pierwszej połowie roku. W drugiej połowie płaciliśmy już za mkw. powyżej 9 tys. zł, tak więc wzrost wartości nieruchomości jest ewidentny i waha się miejscami między 5% a 10%.

Oczywiście miał na to wpływ rządowy program “Bezpieczny kredyt 2%”. Wszystkie tańsze nieruchomości zostały wyprzedane, zwłaszcza te, które spełniały kryteria programu, a na rynku pozostały droższe lokale, które cały czas są wyprzedawane. Na ten moment nic nie wskazuje na to, że będziemy mieć w najbliższym czasie do czynienia z obniżkami cen mieszkań, wręcz przeciwnie – będzie jeszcze drożej. Ze względu na inflację, wzrost cen materiałów budowlanych, wykończeniowych i koszt robocizny. Jedyne, co może się wydarzyć, to sytuacja, w której stopy procentowe utrzymują się na wysokim poziomie i kredyt hipoteczny będzie dla przeciętnego obywatela coraz trudniej dostępny. Taka sytuacja może doprowadzić do jeszcze większego spowolnienia na rynku nieruchomości.

Jeśli chodzi o samo inwestowanie, to mijający rok był nadal bardzo korzystny. Należy pamiętać o tym, że biznes polegający na obrocie nieruchomościami nie bazuje na spekulacji cen, lecz na zakupie nieruchomości z rabatem. Na rynku pierwotnym, gdy deweloper chce sprzedać więcej mieszkań, to my, fliperzy, wykorzystujemy to, dzięki czemu przejmujemy lokale na specjalnych warunkach. Co do rynku wtórnego, szukamy różnych sposobów, aby przejąć mieszkania po niższej cenie, np. wtedy gdy ma on problem ze sprzedażą. Ile można na tym zarobić? Na rynku wtórnym 30-60 tys. zł, a na rynku pierwotnym od 50 do nawet 100 tys. zł (w zależności od wysokości rabatu przy zakupie).