Czy najem mieszkań będzie wciąż opłacalny?

Powołując się na dane zebrane przez “Finansowy Barometr ING. Sytuacja mieszkaniowa Polaków 2018”, w pierwszym półroczu ubiegłego roku tempo wzrostu cen mieszkań wynosiło 6% rok do roku, dając dwa razy szybszy przyrost niż w 2017 roku. Wiele wskazuje na to, że w rozpoczynającym się roku 2019 ceny lokali wciąż będą wysokie. Jak te dane wpłyną na rynek najmu?

Nieruchomości drożeją

Portal money.pl przedstawił wyliczenia fiskusa za rok 2017, z których wynika, że 715 tys. osób w Polsce uzyskuje przychody z wynajmu mieszkań. Jest to duża grupa osób, biorąc pod uwagę rosnące ceny inwestycji, na które głównie wpływają wysokie koszty związane z materiałami budowlanymi, robocizną oraz wyższymi cenami działek. Według najnowszych danych opublikowanych przez portal Bankier, w grudniu 2018 roku w największych aglomeracjach Polski ceny mieszkań poszły znacząco w górę. W Gdańsku za mkw. trzeba zapłacić średnio 7 757 zł – o 1161 zł więcej niż w analogicznym okresie w roku poprzednim, w Krakowie 7 682 zł/mkw. – wzrost o 281 zł, a w Warszawie 8 477 zł/mkw. – wzrost o 397 zł w stosunku do roku 2017.

Czynsz idzie w górę

Droższe okazują się nie tylko koszty zakupu mieszkań, ale i wynajmu. Według raportu AMRON-SARFiN ceny czynszu wzrosły w porównaniu do roku 2017. Największą zmianę zanotowano w Łodzi, gdzie średni koszt wynajmu w III kwartale 2018 wynosił 1 046 zł, o 12,9% więcej niż w analogicznym okresie roku 2017. Sporą zmianę zarejestrowano również w Gdańsku oraz Warszawie – 1 594 zł oraz 1 780 zł za wynajem, to 11,9% i 10,07% więcej niż w zeszłym roku. W pozostałych miastach różnica to około 4%. Warto zaznaczyć, że w ogólnej tendencji wzrostowej zostały odnotowane również minimalne spadki – w porównaniu do II kwartału 2018 roku ceny najmu mieszkań w Krakowie spadły o 15 zł i wyniosły 1 447 zł, a we Wrocławiu o 26 zł, dając kwotę 1 563 zł. Potwierdzają to dane zebrane przez firmę Emmerson Evaluation w raporcie E-VALUER INDEX 2018, według których w większych aglomeracjach jest niższa stopa zwrotu z wynajmu, oscylująca między 4,1-5,4%, a w mniejszych miastach w granicach 5,3-5,5%. W związku z tym w Warszawie inwestycja zwróci się od 19 do 23 lat, a na przykład w Łodzi i Lublinie w okresie 18 lat.

Pomimo wyższych cen na rynku nieruchomości, osoby ogłaszające mieszkania na wynajem nie powinny obawiać się niższych przychodów. Popyt na najem wciąż jest zauważalny, szczególnie wśród osób wkraczających w samodzielne życie; studentów, obcokrajowców oraz singli. W przeciągu najbliższych lat rynek wynajmu nie wyczerpie się, a po wprowadzonych zmianach prawnych może stać się jeszcze bardziej opłacalny – komentuje Ewa Foltańska-Dubiel, prezes Grupy Deweloperskiej GEO. – Decydując się na wynajem, należy zapoznać się z potrzebami potencjalnych klientów. Najczęściej wybierane są mieszkania w dobrze skomunikowanych miejscach, blisko sklepów i niedaleko centrum miasta. Aby zminimalizować ryzyko, że inwestycja się nie zwróci, warto rozpocząć od kupna kawalerki – to one są najczęściej wybierane przez studentów oraz pary, ponieważ wiążą się z mniejszymi kosztami utrzymania – dodaje.

Na wynajmie wciąż można zarobić

Za inwestowaniem w mieszkania na wynajem przemawia fakt, że od 1 stycznia 2019 roku został wprowadzony nowy program Mieszkanie na Start, który zakłada dopłaty dla osób decydujących się na wynajem mieszkań. Głównymi wymogami są dochody nieprzekraczające ustalonej średniej, niewystarczające na opłatę czynszu, a tym bardziej na zakup mieszkania, jednocześnie będące zbyt wysokie na otrzymanie lokalu komunalnego. Mieszkanie na start obejmuje również obcokrajowców, których dodatkowym obowiązkiem jest przedstawienie zawartego w ustawie tytułu, z racji którego przebywają w Polsce.

Warto zauważyć, że na przestrzeni lat rynek nieruchomości bardzo się zmienił, przede wszystkim odnotowano duże wzrosty cen, oraz wyższy standard powstających inwestycji. Wraz z nieruchomościami zmienili się nabywcy, którzy zwracają większą uwagę na jakość wykończenia i oferowane udogodnienia. Analizując dane zawarte w ubiegłorocznym raporcie REAS Najem mieszkań w Polsce. Właściciele indywidualni – umowy i najemcy, inwestowanie w mieszkania przeznaczone na wynajem ma swoje korzyści szczególnie w perspektywie długoterminowej. Może świadczyć o tym fakt, że rynek nieruchomości ulega ciągłym zmianom i nawet jeśli rentowność spada, jest to zazwyczaj zjawisko krótkotrwałe, a inwestycja w mieszkanie pod wynajem pozostaje wciąż stosunkowo bezpieczną lokatą kapitału. Dodatkowo, analizując dane przedstawione przez RynekPierwotny.pl Najem mieszkań, następuje okres spowolnienia, który doprowadzi do stabilizacji w zakresie cen mieszkań oraz materiałów budowlanych, mogący skutkować unormowaniem sytuacji również na rynku najmu.