Condohotele – alternatywna inwestycja w nieruchomości?

Condohotele podbiły nadmorskie kurorty, a od niedawna to jedna z ulubionych form lokowania kapitału również w dużych miastach. Czym właściwie są tego typu nieruchomości i czy rzeczywiście warto w nie inwestować?

Hotel czy nie hotel?

Z perspektywy gości, condohotele nie różnią się niczym od klasycznych hoteli o podwyższonym standardzie. Wśród udogodnień znaleźć można w pełni rozwiniętą infrastrukturę charakterystyczną dla tego typu obiektów; restauracje, sale konferencyjne, lokale usługowe, strefę SPA&Welness, usługi prania i sprzątania, siłownię, basen czy room service

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zwraca uwagę, że jedyną rzeczą, która je wyróżnia, jest struktura własnościowa. W condohotelu pokoje (apartamenty), będące lokalami użytkowymi, stanowią odrębną własność różnych osób, które nabyły je w celach inwestycyjnych. Całością zarządza firma tzw. operator, który wypłaca właścicielom comiesięczny bądź cokwartalny, często zagwarantowany w umowie zysk z najmu. Co istotne, właściciele lokali mogą korzystać ze swoich apartamentów w określonym terminie na specjalnych zasadach.

Jeśli chodzi o stronę wizualną, poszczególne apartamenty najczęściej składają się z 1-2 pokoi hotelowych oraz łazienki. Z reguły wszystkie lokale sprzedawane są w tym samym standardzie wykończenia i wyposażenia. Bardzo często nazwa condohotel stosowana jest zamiennie z nazwą aparthotel, tymczasem są to dwa odmienne obiekty. Typowy aparthotel ma jednego właściciela i może spełniać w większym lub mniejszym stopniu funkcje hotelowe. Najczęściej takie apartamenty dysponują większym pokojem z aneksem kuchennym, ale niższym standardem obsługi gości. Condohotele to zazwyczaj mniejsze pokoje, ale wyższy standard obsługi.

System condo jest to po prostu rozproszona własność. System ten można stosować do różnych obiektów np. hoteli, aparthoteli czy akademików. Jednak każdy z tych obiektów ma całkowicie odmienną charakterystykę. Condohotele budowane są przez firmy deweloperskie, a lokale sprzedawane indywidualnym właścicielom, którzy powierzają pieczę nad nimi jednemu operatorowi, zajmującemu się obsługą gości i całym serwisem; dla inwestora jest to bardzo wygodne rozwiązanie – mówi Grzegorz Woźniak ze spółki Quelle Locum. – Hotele w systemie condo, nierzadko z pięcioma gwiazdkami, powstają najczęściej w miejscowościach wypoczynkowych, a ich cena za mkw. bywa bardzo wysoka. W condoaparthotelach zazwyczaj ceny są niższe, gdyż obiekty te mają niższy standard – ich budowa jest tańsza, a później taniej się je wynajmuje – dodaje.

Lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja

Jak wynika z raportu przeprowadzonego przez Emmerson Evaluation najwięcej condohoteli oraz apartamentów wakacyjnych zlokalizowanych jest w pasie nadmorskim. Łącznie nad Bałtykiem znajduje się 100 takich obiektów, co stanowi 46 proc. ogólnej liczby danych nieruchomości. W górach udział ten wynosi 40 proc., w aglomeracjach około 10 proc., a na Warmii i Mazurach 4 proc. Według ekspertów Emmerson Evaluation, rynek tego typu apartamentów będzie w najbliższym czasie nadal się rozwijał. Do końca 2020 najwięcej condohoteli i apartamentów wypoczynkowych będzie funkcjonowało w Kołobrzegu i Świnoujściu. Ogólnie obszar nadmorski wzbogaci się o 7 tys. takich obiektów, górski o 5 tys., aglomeracje o 3,5 tys., a Warmia i Mazury o 350 obiektów. Spośród dużych miast największej liczby condohoteli i apartamentów na wynajem eksperci spodziewają się w Warszawie, Wrocławiu i Łodzi (Emmerson Evaluation, Rynek Hoteli oraz Condohoteli w Polsce 2018).

O sukcesie inwestowania w apartamenty condo decyduje przede wszystkim lokalizacja nieruchomości. W aglomeracjach takich jak Kraków, Wrocław czy Warszawa najbardziej dochodowe będą obiekty położone blisko miejsc najczęściej odwiedzanych przez turystów, historycznych. W dużych miastach znaczącą rolę odgrywa również biznes, dlatego sprawdzają się również obiekty zlokalizowane np. przy biurowcach – mówi Grzegorz Woźniak.

Zysk gwarantowany?

Ze względu na wysoki standard oferowanych usług, apartamenty w systemie condo, nie należą do tanich. W niektórych obiektach ceny sięgają nawet 30 tys. zł za mkw., co w przypadku 40 mkw. oznacza 1,2 mln złotych. Jednak jak wskazuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zyski z wynajmu krótkoterminowego apartamentów wakacyjnych oraz z inwestycji w lokale typu condo są wyższe niż w przypadku tradycyjnego wynajmu długoterminowego. Jeśli chodzi o condohotele, mogą sięgać 8 proc., a najczęściej oscylują w granicach 6-8 proc. Wciąż też można liczyć na podpisanie z operatorem okresowej umowy z zyskiem gwarantowanym.

– Condohotele to nadal młody rynek, który cieszy się rosnącym zainteresowaniem deweloperów, a także inwestorów, dla których to bardzo atrakcyjna forma deponowania kapitału – o wiele bardziej dochodowa od lokat bankowych – zwraca uwagę Grzegorz Woźniak z Quelle Locum. – Obiekt w atrakcyjnej lokalizacji, o odpowiednim standardzie, jest w stanie zapewnić nam wysoki poziom obłożenia, a tym samym oczekiwaną stopę zwrotu – podsumowuje.