Na rynku brakuje małych mieszkań
Kompaktowe mieszkania cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem, ale ich dostępność jest rekordowo niska. Lokale do 50 mkw. stanowią nawet 10 proc. deficytu na rynku pierwotnym i 25 proc. na wtórnym. Problem dotyczy singli, młodych par i inwestorów – i wyraźnie komplikuje start tym, którzy nie mają rodzinnego wsparcia.
Średnia powierzchnia w dół…
W ostatnich latach rynek mieszkaniowy konsekwentnie przesuwa się w stronę mniejszych metraży. Jak wynika z danych GUS, średnia powierzchnia mieszkań oddawanych do użytku w budynkach wielorodzinnych spadła z ponad 53 mkw. pięć lat temu do 51,9 mkw. w pierwszej połowie 2024 roku. Trend ten utrzymał się również w 2025 roku – wg GUS w I kwartale przeciętny metraż nowego mieszkania wyniósł już tylko 50,7 mkw. – To naturalna reakcja na wzrost cen i zmianę stylu życia nowych pokoleń. Nawet jeśli dziś mniejsze mieszkania postrzegane są jako kompromis, w dłuższej perspektywie stają się coraz bardziej strategicznym zasobem. Zmieniający się model życia – późniejsze zakładanie rodzin, mobilność zawodowa, wzrost popularności pracy zdalnej oznacza, że zapotrzebowanie na kompaktowe lokale utrzyma się przez kolejne lata. Mniejsze mieszkania są nie tylko tańsze w zakupie i utrzymaniu, ale też łatwiejsze do wynajęcia – co sprawia, że stają się idealnym wyborem zarówno dla osób kupujących pierwsze „M”, jak i dla inwestorów szukających stabilnych aktywów – mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Q3D Locum.
… ale małych mieszkań wciąż brakuje
Pomimo tego, dostępność lokali do 50 mkw. pozostaje ograniczona. Według danych NBP, w I kwartale 2025 roku aż 10 proc. nowych inwestycji na rynku pierwotnym w ogóle nie oferowało mieszkań o powierzchni do 50 mkw. Jeszcze gorzej wygląda sytuacja na rynku wtórnym – luka sięga tam aż 25 proc. To nie tylko statystyka – to realna bariera dla młodych nabywców, którzy często i tak już muszą zmagać się z wysokimi stopami procentowymi, wkładem własnym czy niestabilnością zatrudnienia. Dla nich dostęp do mniejszych, a więc bardziej dostępnych cenowo mieszkań, może decydować o tym, czy w ogóle wejdą na rynek. Dlaczego więc deweloperzy nie odpowiadają masowo na ten widoczny sygnał z rynku? – Kluczowa jest tu logika kosztów i warunków inwestycyjnych. Budowa mniejszych mieszkań na pierwszy rzut oka może wydawać się korzystna – więcej lokali na tej samej działce to potencjalnie więcej sprzedaży. Jednak w praktyce to większe jednostki mieszkaniowe pozwalają efektywniej rozłożyć koszty części wspólnych, infrastruktury czy miejsc garażowych. Co więcej, często to właśnie większe mieszkania przyciągają klientów rodzinnych, uznawanych za „bezpieczniejszych” z punktu widzenia płynności sprzedaży – mówi Bartłomiej Rzepa, członek zarządu spółki realizującej inwestycję Osiedle Symbioza. – Istotną barierą są również lokalne plany zagospodarowania przestrzennego, które w wielu miastach wciąż promują zabudowę o profilu „rodzinnym” – czyli z przewagą mieszkań o powierzchni 60–80 mkw. i więcej. Taka filozofia planistyczna, choć uzasadniona demograficznie jeszcze dekadę temu, dziś rozmija się z rzeczywistą strukturą popytu – dodaje.
Strategiczny moment
Według Eurostatu, między 2015 a 2024 rokiem liczba gospodarstw jednoosobowych w UE wzrosła o 16,9 proc., natomiast w Polsce ich udział sięgnął 8,8 proc. Wpisuje się to w szerszą transformację rynku nieruchomości, w której elastyczność metrażu i funkcjonalność stają się równie ważne jak lokalizacja czy standard wykończenia. – W takich warunkach utrzymywanie modelu inwestycyjnego skoncentrowanego wyłącznie na mieszkaniach 3- i 4‑pokojowych może oznaczać niedostosowanie produktu do rzeczywistego klienta. Deweloperzy, którzy odpowiednio wcześnie przeanalizują lokalny mikroklimat popytowy i dostosują układy lokali do potrzeb odbiorców – nie tylko zwiększą tempo sprzedaży, ale również zmniejszą ryzyko przestojów inwestycyjnych. A oznacza to jedno: inwestycje w mniejsze lokale, realizowane z głową i dostosowane do lokalnych realiów mogą stać się jednym z bardziej stabilnych filarów biznesu. Wymaga to jednak odejścia od schematów, otwartości na zmiany w prawie lokalnym i lepszej współpracy z samorządami, które coraz częściej deklarują chęć rewizji przestarzałych norm urbanistycznych. Potrzeba jednak konkretów – nie deklaracji – mówi Bartłomiej Rzepa.
