Według NBP w 2022 roku najprawdopodobniej nie zmieni się wiele względem tego, co widzimy już dzisiaj. Z opublikowanych danych wynika, że mieszkania na rynku pierwotnym podrożały w ostatnim kwartale o ponad 2%, a na rynku wtórnym o 5%. Aktualnie rynek mieszkaniowy w dużej mierze definiuje dysproporcja popytowo-podażowa. W nadchodzącym roku możliwy jest jednak powrót do równowagi, o ile strona popytowa nieco osłabnie, a produkcja mieszkań z jakiegoś powodu istotnie nie zwolni. Według Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, najważniejszymi czynnikami mogącymi wpłynąć na rozwój rynku nieruchomości mieszkaniowych są postępująca inflacja, załamanie notowań złotego, perspektywa drastycznych podwyżek stóp procentowych w kolejnych miesiącach, wejście w życie regulacji Polskiego Ładu, inwestycyjna mobilizacja funduszy PRS czy wciąż nieznana perspektywa wygaszenia pandemii.
Spowolnienie? Jeszcze nie teraz
Prognozy są dość różnorodne i zależą od tego, na czym dokładnie będziemy skupiać naszą uwagę. Polski Instytut Ekonomiczny spodziewa się aż 10% wzrostu cen mieszkań w 2022 roku i 8% wzrostu w roku 2023. Zgodnie z ich analizą będzie to spowodowane rosnącą presją kosztową – głównie skokowym wzrostem cen materiałów oraz wysoką dynamiką wynagrodzeń w budownictwie. Wzrost cen nieruchomości powinna nieco ograniczać duża liczba nowych mieszkań oddawanych do użytku. W okresie od stycznia do października była ona o 4,1% większa niż w 2020 r. Taki wynik oznacza dynamiczne przyspieszenie w ostatnich 3 miesiącach – średni wzrost w samym III kwartale przekraczał 8% r./r. Zauważalnie rośnie również liczba zaczynanych prac budowlanych – obecnie jest ona nawet o 23% większa niż w latach 2018 i 2019. Jeszcze bardziej wzrosła ilość wydawanych pozwoleń na budowę. PIE jest zdania, że ta aktywność powinna przyśpieszyć w 2022 r. i utrzymać się na wyższym poziomie przez najbliższe 2 lata. Spowolnienie będzie można zaobserwować prawdopodobnie dopiero w kolejnych latach, kiedy to największym problemem stanie się niedobór gruntów inwestycyjnych w dobrych lokalizacjach. Symptomów zbliżających się podwyżek jest więc wiele. Inflacja, podwyżka stóp procentowych, drożejące materiały oraz działki – to wszystko powinno wpłynąć na wzrost cen mieszkań. Kupujący, którzy czekają na gwałtowny spadek cen w 2022 r., mogą obejść się smakiem.
Załamanie mało prawdopodobne
Innego zdania są natomiast analitycy Pekao, którzy wskazują, że w przyszłym roku czeka nas zahamowanie wzrostu cen nieruchomości – prawdopodobnie w II kwartale 2022 r. Ich zdaniem wzrost stóp procentowych może doprowadzić do wypchnięcia z rynku część inwestorów finansujących zakup lokalu kredytem. Eksperci przewidują, że ceny nieruchomości wzrosną wtedy o 3,2%, jednak w drugiej połowie 2022 r. wzrosty te wyhamują i może być to czas względnego uspokojenia branży. Przez ostatnie kwartały na wzrost cen mieszkań składało się wiele czynników: dynamiczny wzrost wynagrodzeń, sprawna odbudowa gospodarki czy rosnący optymizm rodaków. Wiele wskazuje jednak na to, że niektóre z tych czynników stracą przynajmniej część swego impetu. Ważne dla rozwoju sytuacji były najniższe w historii stopy procentowe, jednak w konsekwencji kilku ich podwyżek raty kredytów mieszkaniowych powinny pójdą w górę. To może przełożyć się na mniejszy popyt na mieszkania, jednak wcale nie musi, jeśli na przykład rządowy program kredytów bez wkładu własnego okaże się sukcesem. Drastyczne załamanie rynku jest więc mało prawdopodobne. Bardziej realny scenariusz jest taki, że rynek nieznacznie się ochłodzi, ale tylko do pewnego momentu.
Jak będzie – przekonamy się już wkrótce, ale rynek nieruchomości w 2022 r. najprawdopodobniej czeka względna stabilizacja. Pozbawiona szalonych wzrostów, ale i nie notująca odczuwalnych załamań rynkowych. Do ewentualnego spadku cen mieszkań mogą doprowadzić w zasadzie tylko scenariusze iście katastroficzne, np. domino bankructw wśród deweloperów. Na to się jednak nie zapowiada.
